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60歳以上、収入が低くても借りられるローン“リバースモーゲージ"

先日、住宅金融支援機構さんが主催する
FP向けの勉強会に参加しました。

その中のテーマの一つがリバースモーゲージでした。


リバースモーゲージとは、直訳すると"逆の住宅ローン"。

何が逆かというと、通常の住宅ローンは毎月返済をするところ、
リバースモーゲージでは借入期間終了時に一括返済となる点。

自宅の土地・建物を担保に借入れを行い、
借入者がお亡くなりになった時点で土地・建物を売却して
その売却益等でローンを完済する仕組み。

定年退職して年金収入しかないなど、通常の住宅ローンでは返済が難しく、
かつ、家を遺すべきお子様のいない高齢者向きの商品となります。


このリバースモーゲージ(リバモ)はいくつかの銀行や自治体、
社会福祉協議会等で取り扱っていますが、
住宅金融支援機構が扱うのは概ね下記のような商品になっています。

 ・窓口となるのは各金融機関(東海3県では現在3金融機関が取扱い)
 ・満60歳以上の方
 ・用途は、住宅のリフォーム・建設・購入費用、
  サービス付き高齢者住宅の入居一時金、子世帯の住宅取得資金 等
 ・最大5000万円、かつ担保評価額の60%以内。
  所要資金の100%以内。ローン借換の場合は借換残高まで。

一般の金融機関との主な違いは、資金使途が
住宅関係資金に限定されているというところでしょうか。


収入の低い高齢者にとっては有力な資金調達手段となるリバモですが、
その仕組み上ネックになるのが借入可能額。

土地・建物の担保評価の50~60%が上限となるうえ、
評価額も一般的には固定資産税評価額などで見ます。

そのため、実勢価格からはかなり低い額となり、
地価の高い都会ならある程度まとまった額が期待できますが、
地価の安い郊外や田舎だと思ったほどの金額なりません。

そこがリバモの普及のネックにいなっていると言えます。


そうはいっても人によっては利用価値が高いケースもあります。

たとえば住宅ローンの借り換え。

金利が高くて毎月の返済が大変でも、リバモに借り換えれば
毎月の返済は利息分だけで済むようになります。

また、リフォーム費用に充てることも可能。

ですので、ご本人の自宅のリフォーム費用として使うこともできますし、
例えば子世帯と同居したり高齢者住宅に移った後の自宅を
賃貸として貸し出すためのリフォーム費用にすることもできます。


ほかに注意点としては、最終的に土地・建物を売却して完済しますが、
万一価格が下がって売却益で完成できなかった場合、債務が残ってしまうこと。

残った債務は相続人などが負担することになります。

(そのようなことが起こらないように、
 借入可能額を担保評価の50~60%と低めに設定しているのですが)

ちなみに、債務を返済してまだ売却益が残った場合は、
それは手元に残るということになります。


注意点はありますが、子どもが家をすでに持っていたり、
子どもがいなかいなど、家や土地を遺す必要が無い方にとって、
老後を豊かに暮らすための資金調達方法の一つと言えます。

少子高齢化が進む日本において、
これから普及の進む制度と言えるでしょう。



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2016年11月のフラットの金利動向 ~全ての返済期間で若干の利下げ~ [住宅ローン]

昨日、住宅金融支援機構から、各金融機関の
11月のフラット35の金利が発表されました。

11月の民間金融機関の住宅ローンは、
長期固定金利タイプで若干の利下げとなりました。


フラット35も同様で、下記の通り全ての返済期間で若干の
利下げとなりました。 (カッコ内は対前月)

 ・フラット20  0.93%(▲0.02%)
 ・フラット35  1.03%(▲0.03%)
 ・フラット50  1.33%(▲0.06%)

※融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  1.37%(▲0.02%)
 ・フラット35  1.47%(▲0.03%)
 ・フラット50  1.77%(▲0.06%)

※フラット35S
 ・フラット20  0.63%(▲0.02%)
 ・フラット35  0.73%(▲0.03%)

※フラット35Sで融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  1.07%(▲0.02%)
 ・フラット35  1.17%(▲0.03%)



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2016年11月の民間住宅ローン金利動向 ~若干の利下げ~ [住宅ローン]

本日、メガバンクを始めとする民間金融機関から
11月の住宅ローンの金利が発表されました。

先月は、9月に発表された日銀の金融政策の変更の影響で
各金融機関によって判断が分かれました。

名古屋地区の11月の金利動向はどうなったのでしょうか?


まずは変動金利タイプですが、
これまでのマイナス金利政策が継続されていますので、
今月も据え置きとなっています。

相変わらず変動金利タイプは
0.6%を切る低水準となっています。

変動金利については、日銀は物価上昇率が2.0%になるまで
現在の水準を維持する見込みです。


次に、固定金利タイプ固定金利期間選択タイプ

「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」では、
-0.3%まで低下したこともある長期金利(10年モノ国債の利回り)を
ゼロ%程度で推移するようにコントロールすることになりました。

本来ならもう少し長期金利が上昇しても良いのですが、
8月から-0.05%前後で推移しています。

そのため、長期の固定金利タイプでは
一部の銀行では0.05~0.1%程度の利下げも見受けられましたが、
10年固定ではほぼ据え置きとなっています。

日銀では長期金利についてゼロ%程度になるように
コントロールするとしているので、長期固定の住宅ローン金利が
大幅に上がる可能性は低いということになります。

ただ、今週末にはアメリカ大統領選挙もあり、
そういった世界の経済情勢によっては、
日銀の思惑通りにいくか不透明と言えます。


なお、メガバンクや信託銀行などは、借入者の条件(属性)によって
最低金利が出なかったり、中間金やつなぎ融資の扱いも厳しく、
当初固定期間終了後の上げ幅が大きかったりします。

表向きの金利だけで判断せず、柔軟に条件交渉ができる
地銀・信金も合わせて比較する方が良いでしょう。


フラット35の金利動向の詳細は明日レポートしますが、
速報としては20年超のフラット35で1.03%と、
前月から0.03%の利下げとなっています。



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金利0.6%引下げの“【フラット35】リノベ”がスタート! [住宅ローン]

今月はフラット35で新しい商品が二つ発表されました。

昨日の“ARUHIスーパーフラット”に続き、
本日は“【フラット35】リノベ”をご紹介します。


この【フラット35】リノベは、名前の通り
リノベーションに対する融資。

通常、フラット35は住宅の購入や建築費用が対象ですが、
中古住宅の購入にプラスしてリノベーションの費用も対象になります。

これまでもフラット35には同様な商品として
【フラット35(リフォーム一体型)】がありました。

大きな違いは、【フラット35】リノベの場合、
リフォーム(リノベーション)を行った結果、
建物が一定以上の性能を満たせば金利が引き下げられるという点。

従来のフラット35Sと同様の考え方で、
Aプランなら10年間、Bプランなら5年間、
金利が0.6%引き下げられます。

この0.6%という引下幅は、現在の新築住宅のSでの0.3%の2倍。
国が新築市場から中古市場へ施策をシフトしている現れと言えます。


一定の基準というのは、新築同様
 ・省エネルギー性
 ・耐震性
 ・バリアフリー性
 ・耐久性・可変性
の内、一つ以上の項目が適合すればオーケー。

例えば、耐震等級3や、長期優良住宅の認定を取れば、
Aプランで10年間の金利引き下げが適用されます。

ただし、当然、上記項目以外の通常のフラット35の基準を満たす必要があり、
上記基準もリフォーム前から満たしていると対象外となります。
(あくまでリフォームを行って性能が向上する必要があり)


民間の住宅ローンでも、
中古住宅購入+リフォーム(リノベーション)まで
融資対象になることはあります。

が、【フラット35】リノベの場合は、通常のフラット35同様
自営業や転職したばかりの人でも審査が通りやすかったり、
民間では扱いが少ない長期固定金利タイプという特徴があります。


さらに特筆すべきは担保評価

民間の住宅ローンの場合は、
築年数によっては融資対象にならないことがある上、
担保評価は固定資産税評価額の〇掛けなんてもこともありません。

そのため、所得があっても担保評価の点から
希望額いっぱいに借入できないこともよくあります。

でも【フラット35】リノベの場合は、フラット35の基準を満たし、
リフォームによって一定の性能向上がされれば融資対象になります。


基準を満たすだけのリフォームをするには
1000万円規模のコストがかかることもあります。

でも、最初から安い中古住宅を購入し、耐震や断熱などの
大規模リフォーム(リノベーション)をしようという方にとっては、
ばっちり条件がはまるでしょう。

10月の金利なら、35年間の全期間固定の住宅ローンが
当初10年間は0.46%で借りられます。

中古住宅の購入+リフォームをお考えの方なら、
ぜひ選択肢に入れることをお勧めします。


なお、【フラット35】リノベは、10月1日から受付がスタートし、
11月実行分から適用されます。

今のところ、平成29年3月31日申し込み分までが対象の予定ですが、
予算枠を使い切れば早めに申し込みが締め切られることもあります。

詳しくは、住宅金融支援機構のホームページをご覧下さい。




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頭金が多いとおトク! “ARUHIスーパーフラット”がスタート [住宅ローン]

もう10月も月末を迎えますが、
今月はフラット35で新しい商品が二つ発表されました。

現在はまだ受付だけですが、来月からは融資実行が可能となりますので、
本日・明日と2回に分けてご紹介します。

まず本日はARUHIの商品、“ARUHIスーパーフラット”です。


この商品は、自己資金を購入・建設費用の2割入れることで
通常のフラット35よりも金利が下がるというもの。

通常のフラット35でも自己資金を1割入れることで金利が下がりますが、
“ARUHIスーパーフラット”はそれよりも金利が下がります。

どれくらい金利が下がるかは、10月の金利だと下記になります。
(返済期間35年の場合)

 ・自己資金10%未満(通常)      1.50%
 ・自己資金10%~20%         1.06%
 ・自己資金20%以上(スーパーフラット)0.96%

つまり、通常のフラット35から、
自己資金10%以上で0.44%引下げされるところ、
さらに引き下げ幅が0.1%増えるというもの。

これにより、3000万円を35年、元利均等払いで返済した場合の
利息額は下記の通りで、通常の場合よりも約324万円、
自己資金10%の場合と比べても約59万円の利息が軽減されます。

 ・自己資金10%未満(通常)      857.9万円
 ・自己資金10%~20%         592.1万円
 ・自己資金20%以上(スーパーフラット)533.3万円

この「ARUHIスーパーフラット」はフラット35Sとの併用も可能
そうすると最長で当初10年間の金利がさらに0.3%下がって、
10月の金利だと35年返済の固定金利で0.66%なります。


なお、“ARUHIスーパーフラット”で金利が下がるのは、
通常のフラット35と仕組みが違うから。

通常のフラット35は住宅金融支援機構が債権を買い取る「買取型」。

それに対して、“ARUHIスーパーフラット”は「保証型」を利用しています。
そのため、通常のフラット35とは違う点がいくつかあります。


例えば、返済期間

通常のフラット35の場合は、
返済期間が20年以内と20年超とで金利が変わります。
(20年以内の方が金利が低い)

でも、“ARUHIスーパーフラット”では返済期間による金利の差はないため、
返済期間が20年以内だとメリットは少なくなります。


また、団体信用生命保険

団信に加入するには別途申込みが必要なのは通常のフラット35と同様ですが、
通常は団信の特約料が年払いのところ、“ARUHIスーパーフラット”では
金利が0.3%上乗せされるので、毎月の返済額の中に団信の費用が含まれます。

通常のフラット35の団信(機構団信)特約料は
金利換算で0.358%となりますので、
「ARUHIスーパーフラット」は少々お得ということになります。

ただし、“ARUHIスーパーフラット”の団信は機構団信では無く、
ジブラルタ生命の商品になります。

そのため、返済期間中の解約はできない他、
保障対象は死亡・高度障害のみ(ガンや三大疾病は無し)だったり、
夫婦二人で借入しても保証は一人のみとなります。


自己資金の扱いも違います。

“ARUHIスーパーフラット”の条件として、
諸費用を除く購入・建設費用の2割の自己資金が必要となります。

ARUHIの通常のフラット35の場合、この自己資金は
併せ融資(ARUHIフラットα)で調達した資金も含まれます。

が、「ARUHIスーパーフラット」については、
他での借入は自己資金とはみなされず、
全て現金で用意する必要があります。

他にも、繰り上げ返済は1万円からオーケー
(通常は10万円から)など、細部ではいろいろ違いがあります。


自己資金に余裕のある方にとっては、
“ARUHIスーパーフラット”は
なかなか面白い選択肢になると思います。

10月3日から受付も始まっており、
11月4日より融資実行開始となります。

詳しくはこちらのホームページからご覧ください。



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