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中古住宅だと住宅ローン減税を受けられない? [家づくりの税金]

本日は2組のご相談がありましたが、
うち1組は中古住宅の購入についてのお話でした。

その中で、中古住宅でも住宅ローン減税を受けることができるか?
とのお話しが出ました。


住宅ローン減税というのは、住宅ローンを組んで家を購入した際に、
一定の所得税・住民税が控除される(戻ってくる)という制度。

住宅購入者の負担を減らし、住宅が流通することで
経済を活性化させるという一石二鳥の制度と言えます。

結論から言うと、中古住宅であっても
住宅ローン減税の対象となります。


ただ、本来納めるべき税金を軽減するために、
建物の質や借りる人の所得など、様々な条件を満たす必要があります。

特に、中古住宅の場合に注意する必要があるのが築年数
下記のように、構造によって対象となる築年数が規定されているのです。

 ・木造・非耐火建築物    築20年以内
 ・マンション・耐火建築物  築25年以内

築年数が古い住宅では、耐震性などの性能が低い
ということなのでしょう。

ですので、住宅ローンを使って中古住宅を購入する場合、
その住宅の築年数はよくご確認下さい。


ただ、築年数が古くても、一定の性能があると国に認めてもらえば
住宅ローン減税を受けることが出来るようになり、
その方法は次の通り二つあります。


一つ目は、一定の耐震性があると証明すること。

そのためには耐震診断等を行い「耐震基準適合証明書」を取得するか、
購入後に耐震性を満たすように耐震改修工事を行います。
ただ、築20年以上の木造住宅で
耐震性を一定の基準まで上げようと思うと、
まとまった耐震改修工事が必要となる可能性があります。

その工事費用は下手すると数百万円かかるため、
もともと耐震改修工事をするつもりならともかく、
住宅ローン減税のためだけに耐震改修工事を行うのは、
現実的ではありません。


そんな時に検討したいのが、二つ目の
既存住宅売買瑕疵保険を付保するという方法。

これは、売買された中古住宅に欠陥が見つかったら、
保険金として補修費用等が支払われるというもの。

保険に入る際には建物の検査が義務付けられており、
一定の品質が確認できないと保険に入れないのですが、
この検査には“耐震性”の項目が無いのです。

しかも、検査、及び保険の費用は10数万円程度。
(検査機関によって料金は異なります)

ですので、耐震性が高いとは言えない住宅であっても、
比較的低コストで住宅ローン減税の要件を満たす可能性があるという訳です。


この既存住宅売買瑕疵保険をかけることが出来ると、
住宅ローン減税以外に登録免許税不動産取得税
軽減も受けられるようになります。

まだ新しいので、不動産業者でも知らない人もいますが、
保険に入れたということは、
検査に通るだけの品質が確保された建物とも言えます。

中古住宅を購入する際の不安である、
建物品質についても一定の安心感が得られるという訳です。


ちなみに、いくら耐震性に比べて低コストとは言え、
建物のコンディションによっては保険に入るための
補修が必要になる点にはご留意ください。

既存住宅売買瑕疵保険の検査は
住宅相談センターでも行っていますので、
詳細はお気軽にお問合せ下さい。


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