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意外と難しい中古住宅の住宅ローン [住宅ローン]

本日は、住宅ローン・資金計画のご相談が3組重なりました。

土地購入+注文住宅、建売住宅、中古マンションと三者三様でしたが、
住宅ローンは購入する不動産によって注意点が変わります。

土地+注文住宅は支払い条件が複雑な分、ローンの借入も手間がかかりますが、
中古住宅購入においても意外とローンの借入が難しいのです。


例えば、中古の場合は希望の借入額を借りられないことがあります。

新築の場合は所得などの要件を満たせば、
基本的に購入価格や建築費用分満額融資を受けることが出来ます。

が、中古住宅の場合は新築住宅に比べて担保評価が厳しいため、
物件価格まで融資がおりないことが珍しくないのです。

これには、住宅の価値をほぼ築年数のみで判断する
日本の慣行が大きく影響しています。

新築時には、建物本来の価値に住宅会社の利益が乗っていますが、
その分まで含めて銀行は担保評価してくれます。

でも、いったん中古住宅になったとたん、
建物本来の価値さえも割り引いて評価されてしまうのです。

そのため、中古住宅の購入にあたっては、物件価格と担保評価の差を
埋めるだけの自己資金を用意する必要があるのです。


また、中古住宅の場合、返済期間が短くなることがあります。

新築の場合、住宅ローンの返済期間は最長35年で設定できますが、
中古住宅の場合は建物の耐久年数が考慮されるためです。

例えば耐久年数が築50年までと設定されている場合、
築30年の中古住宅だと返済期間は50年-30年=最長20年となります。

返済期間が短くなれば毎月の返済額は上がりますし、
住宅ローン審査時の返済負担率も上がるため、
借入可能額は下がってしまう可能性があるのです。


中古住宅は新築に比べて安価で手が出やすいものの、
住宅ローンに制約があるため、
自己資金が無いと手を出せないことがあります。

中古住宅を購入してリノベーションするというケースも増えていますが、
リフォーム分も含めて資金計画をしっかり立てるようにして下さい。




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