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“元利均等返済”と“元金均等返済”の違いは? [住宅ローン]

昨日は、建売住宅購入にあたって
住宅ローンのご相談がありました。

その中で、“返済方法”についてのご質問をいただきました。


返済方法には“元利均等返済”
“元金均等返済”の2種類があります。

パッと見ると同じような字面が並んでいて
区別が付きにくいかもしれません。

が、よく見ると一文字“元利”と“元金”に違いがあります。
それぞれの違いを、図をご覧いただきながらご説明します。


まずは、元利均等返済。

元利均等.jpg

縦軸が返済額、横軸が返済期間です。

ご覧の通り、元金と利息の割合を調整することで、
返済額は一定になっています。

つまり、元利というのは“元金と利息”のことで、
“元金”と“利息”の合計額が一定という訳です。


次が元金均等返済。

元金均等.jpg

ご覧の通り、返済当初が一番返済額が高く、
返済するに従い、返済額が減っていきます。

これは、“元金”の返済額が一定だから。
元金が減るに従い、月々の利息も減るという訳です。


元利均等返済は、毎月の返済額が変わらないため、
返済計画が立てやすいメリットがあるものの、図をご覧の通り
返済当初は利息分の支払い割合が高くなっています。

そのため、元金が一定の金額で減っていく元金均等返済に比べて、
元利均等返済の方が総支払額が多くなってしまうデメリットがあります。


一般的には、夫婦共働きの新婚カップルなど、
返済当初の支払い能力が高い人は、
元金均等返済にすると良いと言われています

でも、繰り上げ返済を行い、返済期間が短くなれば
元利均等返済と元金均等返済の総支払額の差は縮まります。

また、元金の減りが早いということは、
住宅ローン減税を利用する際には不利になる可能性があります。

そして、元金均等返済は返済当初の負担が大きいうえ、
銀行の儲けが元利均等返済よりも少ないため、
取扱っている金融機関は多くありません。

ですので、元金均等返済を選んだ方が良い人は、
少数派と言えるでしょう。


元利均等返済と元金均等返済。

この2つの違いを理解したうえで、
ご自身にあったローンをお選び下さい。


タグ:住宅ローン
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消費税10%増税を乗り切るには・・・ セミナーにてお話ししました [セミナーのお知らせ]

昨日は、メ~テレ八事ハウジングにて、
セミナーの講師でした。

テーマは『ここに注意! 2017年までに家を買う人・建てる人』。


“2017年”に何があるかというと、
4月1日に実施される10%への消費税増税

建物の金額が3000万円だったら、
2%税率アップで60万円の増額。
少なくない金額です。

ただ、こと住宅取得については、
金額が大きく家計や景気への影響も大きいため、
税制優遇などの負担軽減措置が用意されています。

例えば、住宅ローン減税、すまい給付金、
住宅取得資金の贈与税の特例などがあります。

セミナーではそれぞれの制度の概要と
注意点をお話ししました。


その中で一つだけ注意点をご紹介すると、
負担軽減措置は制度によって細かく要件が違ったり、
時期によって優遇額が変わるということ。

例えば、すまい給付金は消費税が10%になると
給付対象が拡大します。

また、住宅取得資金の贈与税の特例は、贈与を受ける年や
消費税率、建物の仕様(一般住宅か認定住宅か)によって、
非課税の枠が500万円から3000万円と大きく変わります。

ですので、自分はどの制度が使えるのか、
もしくは使いたいのかによって、
建てる時期や建物が変わることさえ出てくるのです。


今回のセミナーでも12名のご参加をいただいたように、
大勢の方にお話しするセミナーでは、
個別の事例ではなくどうしても一般論になってしまいます。

それでも、『8%までに購入した方が得と聞いていたが、
具体的なことは知らなかったので、知れてよかったです』
といったご感想をいただきましたので、ご参考にしていただけたようです。


せっかくの優遇制度。
うまく活用して、消費税増税という大波を乗り切りたいところ。

もし、「自分の場合はどんな優遇制度が使えるの?」と
疑問をお持ちの方には、個別にご相談をお受けしますので
遠慮なく住宅相談センターまでお知らせ下さいネ。



P.S.

昨日は、セミナーを挟むように、
朝と夕方に合計3組のご相談をお受けしました。

さすがに、セミナー2講座の講演と
3組のご相談は、ハードでした?!



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10月4日に【フラット35】セミナーにてお話しします [セミナーのお知らせ]

このところ、フラット35の話題が多くなっていますが、
本日もフラット35について。


フラット35の元締め・住宅金融支援機構では、
定期的に全国一斉相談会を行っています。

今年は来週末、10月3日(土)・4日(日)の二日間の開催。

基本的にはフラット35や住宅ローンに関する相談会ですが、
一部の会場では相談会にプラスしてセミナーも開催されます。

東海地方では、名古屋会場にてセミナーが開催されますが、
講師として草野がお話しさせていただきます。


テーマは『家計のプロが教える
ライフプランから考える住宅ローンの選び方』。

名古屋市千種駅近くの住宅金融支援機構の東海支店で、
10月4日(日)の午前・午後の2回開催。

セミナー開催時間以外は個別相談も行っていますので、
皆さまのお越しをお待ちしています!


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
   【フラット35】全国一斉相談会&セミナー 名古屋会場
 『家計のプロが教える ライフプランから考える住宅ローンの選び方』
    住宅金融支援機構・名古屋支店にて10月4日(日)開催
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

◆セミナー◆

 講 師:草野 芳史 氏(住宅相談センター・主席コンサルタント)
 時 間:午前の部  11:00~12:00
      午後の部  14:00~15:00
      (※午前の部、午後の部ともに同一の内容です。)
 定 員:各20名(要予約。定員になり次第締め切らせていただきます)


◆【フラット35】相談会◆

 時 間:第1回 10:00~10:45
      第2回 13:00~13:45
      第3回 15:00~15:45
      第4回 16:00~16:45
 定 員:各回2組(要予約。定員になり次第締め切らせていただきます。)


◆その他◆

 会 場:住宅金融支援機構 東海支店 5階大会議室
      愛知県名古屋市千種区新栄三丁目20番16号
      052-263-3078
 参加費:無料
 主 催:住宅金融支援機構 東海支店
 申込み:住宅金融支援機構のHPから



チラシ_151004(中版).jpg



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フラット35の団信特約料は、年利換算でいくら? [住宅ローン]

昨日は2組のご相談がありましたが、
その中でフラット35の団信についてのお話しが出ました。


団信というのは“団体信用生命保険”の略。

住宅ローンを借りた人が、万一お亡くなりになったり、
高度障害になって住宅ローンが返済できなくなった際、
保険金が支払われて、それ以降のローン返済が免除されるというもの。

一般的な民間の銀行の住宅ローンでは、
団信の保険料は銀行が負担してくれます。


が、フラット35の場合、団信はオプション扱いとなっているため、
保険料(特約料)は、住宅ローンの返済とは別に毎年支払う必要があります。

これは言い方を変えると、
民間の住宅ローンは金利の中に団信の保険料が含まれており、
フラット35は金利とは別に年払いの保険料がかかるということになります。

ですので、民間の住宅ローンとフラット35を比較するときに、
単純に金利だけで比較ができないというワケです。


では、簡単に民間の住宅ローンと
フラット35の金利水準を比較するにはどうすればよいか?

それは、フラット35の金利に団信の保険料(特約料)分を
上乗せして比較すればよいということになります。

フラット35の団信の特約料は、
残高に対して年利換算で約0.358%となります。

例えば、9月の金利で言うと、返済期間20年超の
フラット35の最低金利が1.54%ですから、

 【 1.54% + 0.358% = 1.898% 】

が、団信も含んだ金利水準となる訳です。


特に今はフラット35Sの金利引き下げが0.6%あるので、
返済当初5年もしくは10年間の金利が0.94%となります。

固定金利でこれだけの金利は、考えられないくらい低水準と言えます。

でも、金利だけに目を奪われずに、
団信特約料も含めた実質の金利水準で比較するようにしましょう。


なお、団信特約料は住宅ローン返済期間中、
年払いという点にご注意下さい。

団信特約料を払い忘れると、当然、団信が失効してしまいます。

万一借りている人が亡くなっても団信が使えないため、
残された遺族が住宅ローンを返済し続けなければいけません。

返すことが出来ればよいですが、収入が足りなければ
マイホームを手放さざるを得なくなるかもしれませんよ。



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変動・固定・期間固定・・・ 住宅ローンの金利タイプはどう選ぶ? [住宅ローン]

本日は3組のご相談がありましたが、
その中で金利タイプの選び方についてご質問がありました。

変動金利タイプ、固定金利タイプ、期間固定金利タイプは
それぞれどんなもので、のどれを選ぶか?ということです。

各金利タイプの概要はコチラの記事をご覧いただくとして・・・

金利タイプ選びは、一言で言えば、
“リスクとリターンをどう考えるか”に尽きます。


これは株などとも同じこと。

ローリスク(金利上昇リスクが低い)くて
ハイリターン(金利が低い)な住宅ローンがあれば嬉しいですが、
そんな都合のよいものはありません。

ハイリスク・ハイリターン(変動金利タイプ)でいくか、
ローリスク・ローリターン(固定金利タイプ)でいくか、
それもとミドルリスク・ミドルリターン(期間固定)でいくか・・・

ということになります。


では、リスクはどのようにして測れば良いか?

これは、金利が上がって毎月の返済額が上がっても
返済したり、家計が健全にやっていけるか?で測ることになります。

例えば共働き世帯であれば、所得が高いうえに、
もしご夫婦どちらかが倒れても収入が途絶えることはないので、
比較的リスクに強い、と言うことが出来ます。

他にも例としては
 ・返済期間が比較的短い(20年以内等)
 ・借入額が少ない(2000万以内等)
 ・退職金や遺産相続など、近々収入の予定がある
 ・公務員や上場企業勤務
 ・お子様がいない、もしくはすでに独立して教育費用が掛からない
などなどが挙げられます。


ただ、ここに挙げたのはあくまでも例であり、一般的な傾向。

共働きであってもお二人の収入額やローンの借入額によっては、
決してリスクに強いとは断言できず、
リスクに強いかどうかは、家計によって変わります。

結局のところ、ご家族ごとに収支を計算しないと分からないわけで、
逆にいうと、家計の収支、つまりキャッシュフロー表を作れば
数字で明確にリスクへの強さが分かります。

キャッシュフロー表があれば、住宅ローンの金利タイプだけでなく、
適正な住宅取得予算も分かりますので、家づくりを考えたら、
まずはキャッシュフロー表を作ることをお勧めします。


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消費税増税までに家を建てる際の注意点は? セミナーのご案内 [セミナーのお知らせ]

来週の土曜日、名古屋市昭和区のハウジングセンター
メ~テレ八事ハウジングさんにて、草野がセミナーの講師をします。

1年半後に迫る消費税率10%増税の波に呑まれず、
逆に税制優遇などの波を乗りこなすためのポイントをお話しします。

参加無料ですので、これから家づくりをお考えの方、
消費税増税前と増税後、いつ建てるのがよいか思案中の方、
お気軽にお越しください!


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
   『ここに注意! 2017年までに家を買う人・建てる人』
        9月26日に八事ハウジングにて開講!
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

 消費税再増税で住宅購入や新築・リフォーム工事のための優遇措置が
 どう変わり、時期を間違えると優遇の金額がかわります。もっとも有
 利な優遇措置の利用方法をわかりやすくお話しします。

 【日 時】9月26日(土)   ※午前・午後は同じ内容です
       午前の部 10:30~11:30
       午後の部 13:30~14:30
 【会 場】メ~テレ八事ハウジング センターハウス2階
       名古屋市昭和区八事本町16(無料駐車場あり)
 【講 師】住宅相談センター 主席コンサルタント・草野芳史
 【参加費】無料(予約制)
 【問合せ】住宅相談センター
       0120-756-365(なごむ 365日)




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フラット35 借り換えでの注意点 [住宅ローン]

昨日は、ファイナンシャルプランナー向けの勉強会に参加しました。

講師は住宅金融支援機構の職員さんで、
テーマはフラット35や住宅ローン、
住宅・不動産業界の動向について。

フラット35については、来年度に向けた最新の動きなど、
オフレコの話も含めて興味深いお話を聞くことができました。


最近のフラット35の利用状況も話に出ましたが、
このところの長期金利の利下げの影響で、
借り換えでの利用が増えているとのこと。

今月も返済期間20年超で金利が1.54%。
数年前からすれば、超低水準!

団体信用生命保険が別途かかるとはいえ、
全期間固定金利の住宅ローンが
これだけの低金利で借りられるのは魅力的。


ただ、フラット35で借り換えるにあたっては、
いろいろな注意点があり、場合によっては
借り換えができないケースもあるのです。

そもそも、建物自体がフラット35の
技術基準を満たしていなければ対象外ということは当然として、
それ以外にはどんな場合があるのか?

それは、当初の購入時に頭金がゼロで、
登記費用などの諸費用も諸費用ローンで借りた場合。

フラット35は諸費用は融資の対象外のため、
フラットに借り換えることが出来ません。
諸費用ローン分だけが借り換えできないのではないのです。


ちなみに、当初の購入時、諸費用分も含めて
住宅ローンを借りたものの、諸費用ローンではなく
購入費用と諸費用を全てまとめて1本の住宅ローンで借りた場合は、
フラット35での借り換えの対象となります。

ただ、その場合であっても、当初の住宅ローンの借入額が、
購入価格の100%以内でなければ、借り換えの対象とはなりません。

よく、住宅購入時の頭金は多い方が良いと言われますが、
頭金ゼロの弊害がこんなところにも表れるのです。


なお、フラット35には、省エネ性など一定の性能を満たすと
当初5年もしくは10年間、金利引き下げが行われる
フラット35Sという商品があります。

この引き下げ幅は今年2月から0.6%で、
つまり今月の金利だと1.54%-0.6%でナント0.94%という低金利!

ただ、このフラット35Sは新規の借入のみが対象で、
借り換えでは利用できません。チョット残念!


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住宅ローンの申込書類は銀行によって違う [住宅ローン]

昨日、お電話にてこんなお問合せが入りました。

住宅ローンの本申込にあたって、
住宅会社が必要書類を間違えていたけれど、
これってどうなの? というもの。

何千万円もの住宅ローンの申込みの書類に不手際があれば、
これから新築する住宅でもミスがでるのでは?ということで、
こんな住宅会社止めてやる! くらいの勢いです。

確かに重要な書類に間違えがあったというのは問題。
でも、これって住宅会社だけの責任なのでしょうか?


住宅ローンの申込みにあたっては、
住宅ローンの申込書以外に様々な添付書類が必要となります。

大きく分けると、
 1)申込者自身の身分証明(印鑑証明、住民票、免許証、健康保険証等)
 2)申込者の所得を証明するもの(源泉徴収票、確定申告書等)
 3)物件関係資料(売買・請負契約書、図面、見積、登記簿等)
の3つ。

このうち、住宅会社が用意するのは3の売買・請負契約書、図面、見積。
それらの書類について、住宅会社は銀行と直接やり取りをして
準備をしていたとのこと。


それなのに何で間違えが発生したのか?

お話しを聞いていると、今回の住宅ローンの申込みは
銀行側の都合で、かなり時間がタイトになっている模様。

そして、必要書類について、
銀行側の説明が間違っていた部分もあった模様。


実は、住宅ローンの申込み書類というのは、
銀行によって違います。

仮申込(事前審査)の時に必要なものや
本申込(本審査)の時に必要なものも違います。

例えば、銀行によっては本申込の時に
工事請負契約書が必須のところもあれば、
図面と見積があれば契約書はいらないということもあります。

ちょうどいま審査をお願いしているある銀行の場合ですが、
本申込の段階で工事請負契約書は不要なものの、
図面に記載されている建物の面積が変わるとNGなんて例もあります。

また、本当に手元に預貯金があるのか、
銀行の通帳のコピーを要求される銀行もあります。


何度も取引のある銀行であれば“ツー”“カー”でできるでしょうが、
初めての取引であり、しかも期間がタイトだったら・・・
銀行によっては、担当者が不慣れということもあります。

お電話でのお話しなので詳しくは状況をお聞きしていませんが、
書類について行き違いが発生するのも止む無しかもしれません。


確かに重要な住宅ローンの書類で不手際があったことは
褒められたものではありませんが、その住宅会社は
急きょ対応して期日までに書類を揃えたそう。

トラブルに対して誠実かつ前向きに対応してくれたなら、
その住宅会社を止めるほどのことではないかもしれません。

中には、トラブルを他人のせいにしたり、
言い訳ばかりして逃げ回る担当者や住宅会社もあります。

何事も順調な時には隠れていますが、
トラブルの時こそ本性が見えるもの。

今回のご相談者には、ここはひとつ冷静に、
住宅会社の対応を見極めるいい機会と考えた方がよいでしょう、
とお伝えしました。


タグ:住宅ローン
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こんな方法も なぜか頭金が貯まらない人の家の買い方 [家づくりの資金計画]

昨日は、家計の収支予測(キャッシュフロー表)の
ご提案が二組重なりました。

シミュレーションをご覧いただき、
「なんとなく感じていたことが、
 数値として見れて実態が良く分かった」
とのお言葉をいただきましたが、キャッシュフロー表を作成すると、
いろいろなことが見えてきます。

本日出たお話しだと、
「頭金を貯めてから家を建てる」のと、
「頭金を貯める前に家を建てる」のと、
どちらが良いのか、ということ。

これには、いろいろな考え方があります。


例えば、低金利の内に住宅ローンを組んだ方が、
家賃を払うよりもおトク、という考え方。

逆に、頭金を貯めてからの方が、無理な借り入れをしなくて済み、
しかも金利など良い条件でローンを借りることが出来る、等。


これは人によります。

しっかり貯蓄できる人なら問題ないかもしれませんが、
手元にお金があると使ってしまうような人だと、
思うように頭金が貯まらないかもしれません。

そんな時は、あえて住宅ローンを借りて家を建ててしまう、
という方法もあります。

住宅ローンという形で、強制的に“天引き”してしまうようなもの。

無理な借り入れはいけませんが、収入は高いのに
なぜかおカネが貯まらないという人は、こんな方法もありますヨ。



タグ:住宅ローン
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過去の延滞が気になるなら、住宅ローン申込前に個人信用情報の確認を [住宅ローン]

昨日、二組のご相談を受けました。

うち一組は住宅ローンのご相談で、
“個人信用情報”についてのお話しが出ました。


銀行が住宅ローンの審査をする際、
借りる人個人や対象となる不動産の審査を行います。

その資料の一つが個人信用情報。

住所、氏名、性別、生年月日、勤務先のほか、
過去の金融取引の状況が記録されています。

そこには、いつ、どのような目的でいくらの借り入れを行い、
どのように返済したかも記録されています。

返済し忘れて延滞したり債務整理や破産していたら
しっかり記録されているため、それを見た銀行が
住宅ローンの審査を通さないという可能性が出てきます。


本日も、別の方からお電話で
「住宅ローンの審査に通らなかったけれど、  どうすれば通るでしょうか?」
とのお問合せがありました。

住宅ローンの審査にはいろいろな要素があるため、
何が原因かは一概に言えません。

が、年収や勤続年数、健康状態、担保評価などに
思い当たるところが無ければ、過去に延滞があったなど、
個人信用情報に問題があった可能性があります。

原因が分からなければ手の打ちようもありませんし、
やみ雲に動いても傷を広げる可能性があります。

ですので、まずは個人信用情報機関に個人情報の開示請求を行い、
内容を確認することをお勧めします。

実際、つい最近も延滞歴がある2組の方のご相談をお受けしましたが、
事前に個人信用情報を確認し、手を打っておいたため、
2組とも住宅ローンの審査を通すことが出来ました。


最近は、レンタルビデオの会員カードなどで
無意識のうちにクレジットカードに入っていたり、
携帯電話の支払いなどで気軽に分割払いを利用していたりします。

お金を借りているという意識が無いと、
口座の残高が足りなくて引き落としされていない
ということも起こり得ます。

以前、引っ越ししていたがために、延滞の督促状が届かず、
個人信用情報に重大な記録が残ってしまった方もいました。


そんな方でも、ローンの審査を通すことが出来ました。

少しでも個人信用情報が気になるときは、まずは開示請求を行い、
何か問題があればしっかり事前に対策を立てた上で
ローンを申し込むようにして下さい。

個人信用情報機関は下記3社です。
 全国銀行個人信用情報センター
 CIC
 日本信用情報機構(JICC)

分からないことがあれば、
お気軽に住宅相談センターまでお知らせ下さい。



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