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二世帯住宅でいちばん税制優遇を受ける方法 [家づくりの税金]

昨日はメ~テレ八事ハウジングさんにて、
住まいづくりアカデミーの講師でした。

『親子仲良く、しかもおトク! 二世帯住宅の賢い建て方』
をテーマに、二世帯住宅の間取りの考え方や
税制優遇などを使った有利な建て方をお話ししました。


二世帯住宅は、当然ですが二つの世帯が一緒に家を建てます。

ということは資金を出す人が増える可能性があり、
その分税制優遇の選択肢が増えることになります。

つまり、どの税制優遇を使うかで、
受けられる優遇が大きく変わる可能性があるのです。


二世帯住宅で受けられる税制優遇は、大きく
 1)取得時・・・登録免許税、不動産取得税
 2)取得後・・・固定資産税、都市計画税
 3)相続時・・・相続税の小規模宅地の特例
の3つに分けられます。

これらの税制優遇は、下記の通り
 1)完全分離 or 一部共用
 2)区分登記 or 単独登記・共有登記
かによって適用対象が変わってきます。

▼▼二世帯住宅の形態・登記と税制優遇▼▼
税制優遇一覧表.jpg


ご覧の通り、一番税制優遇を受けられるのは
建物を完全分離の二世帯住宅にして、
登記を単独登記か共有登記にした場合。

こうすると、取得時、取得後、相続時と
全てにおいて税制優遇を受けられる可能性が出るのです。


ただ、税制優遇には建物の面積などの細かい要件があったり、
完全分離の二世帯住宅における税制優遇の取扱いが
管轄する役所よって違うこともあります。

計画検討時に住宅会社とよく打合せを行い、
役所や専門家にもしっかり確認するようにして下さい。



施主支給はコストは下がると言うけれど?! [家づくりの資金計画]

昨日、工事請負契約に向けて商談中の方から、
図面や見積を見ながら内容についてのご相談がありました。

その中で、“施主支給”についてのお話しが出ました。

施主支給というのは、家を建てる際、全てをおカネで払うのではなく、
一部の建材等を現物で支給してしまうというもの。

最近はネット通販やアウトレットが広まり、
施主支給を検討する人が増えているかもしれません。


この施主支給。

施主にとっては自分で探して発注する手間が増えるものの、
下記のようにいくつかのメリットが得られることがあります。

 1)こだわりの建材や設備を使える。
 2)住宅会社よりも安価に仕入れられることがある。


施主にとってはメリットがありそうですが、
住宅会社にとっては自社の管轄外の部材が入るために
次のようなデメリットが気になります。

 1)品質に責任が持てない
 2)工程管理に手間がかかる
 3)利益が減る

大手ハウスメーカーなどでは、
利益を重視するというよりもリスクを避けたいという面から、
施主支給不可というケースも珍しくありません。


それでも、施主にとってのメリットは捨て難い、という時は・・・

まずは施主にとってのリスク(デメリット)は
下記の通りですので、よく承知しておきましょう。

 1)施主の手間が増える。
 2)責任の所在が曖昧になり、施工や品質にトラブルがあっても
  保証されないことがある。
 3)意外と金額が下がらないことがある。


その上で、施主支給を行うなら、以下の点に注意して下さい。

 1)施主支給を考えていると、早めに住宅会社に伝える。
 2)支給するものは、出来るだけ施工や責任を分けやすい部分
 (空調や照明、カーテン、外構など)に絞る。
 3)施主が責任を持って、納期の調整やアフター保証の対応をする。
 4)値段重視なら、住宅会社からも見積を取って比較する。


プロである住宅会社は、建材の仕入れ時には
一般の人よりも値引きが大きいため、手間やリスクを考えると、
施主支給はメリットが出にくいこともあります。

コスト重視で施主支給を考える人もいると思いますが、
住宅会社と十分打合せをして、慎重に検討することをお勧めします。




建築費用が下がったから、手元のおカネを遣っちゃおう!は危険?! [家づくりの資金計画]

本日は、2組のご相談をお受けしましたが、
その中で住宅ローンの頭金についての注意点をお話ししました。


住宅ローンの借入希望額と並んで頭金の額というのは、
住宅ローンの申込時に必ず銀行から聞かれます。

頭金が多い方が資金計画上ラクで、家計の管理もしっかりしていると
銀行は見るため、ローンの審査に通りやすかったり、
より良い条件の借り入れができることもあります。

例えば頭金が予算の2割あれば、
金利や保証料を下げてくれる銀行もあります。


ただ、まずは住宅ローンの審査を通してから、
家づくりの話を進めるというケースも少なくありません。

建売住宅や中古住宅といった完成物件であれば、
物件が変わりさえしなければ予算総額が大きく変わることはありませんが、
注文住宅であればそういう訳にはいきません。

住宅ローンの審査に通った後に予算が上がってしまい、
上がった分を追加で住宅ローンで手当てしたいなんてことがあっても、
それは再度審査をやり直しになります。

当初の借入額では審査に通っていても、増額したら
返済比率がオーバーして審査に通らなかったということもあります。

ですので、住宅ローンの審査を申し込む場合、借入額に若干色を付けて、
予算がオーバーしても再審査しなくて済むようにするのが一般的です。


では、住宅ローンの審査後、逆に予算を下げることが出来た場合はどうなるか?

基本的に、審査に通っている金額を上限として借入は可能なので、
実際に借入する額が審査時の希望額より下がっても何の問題もありません。

ただ、予算が下がった分、借入額を減らすのではなく
頭金を減らすとなると、話が違ってくるので注意が必要です。


住宅ローンの審査の際には、
一定額の頭金があることを条件に審査を通しています。

が、実際には頭金を減らしたらどうか?

「予算が下がって資金計画はラクになるし、
 当初の借入希望額を貸してくれっているだけだろう」

と思うかもしれませんが、そうは問屋が卸しません。

銀行から見たら頭金があるという条件で審査を行い、
時には優遇したのに、その前提が変わるので
「話が違う!」ということになるのです。

もし、このような事を許すと、住宅ローンの申込時に
「頭金があると」ウソの申告を行って通しておき、
実際には頭金を出さずにローンを借りるなんてことが出来てしまいます。

ですので、銀行によっては頭金は
審査時に申告した金額よりも下げられないということがあります。


建築費用が下がったからといって、
「建築費用が浮いた分、手元のおカネで別のものを買っちゃおう!」
なんてしたら、後でえらい目に合うかもしれませんヨ。

ご注意を!




「二世帯住宅の賢い建て方」セミナーにてお話しします [セミナーのお知らせ]

今週の日曜日、ハウジングセンターにお招きいただき、
二世帯住宅についてのセミナーにてお話しします。

場所は名古屋市昭和区のメ~テレ八事ハウジングさん。
参加は無料です。

二世帯住宅をお考えの方のご参加お待ちしています!


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
           第45回住まいづくりアカデミー
 親子仲良く、しかもおトク! 二世帯住宅の賢い建て方
         11月29日に八事ハウジングにて開講!
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

 親子が助け合って暮らせる二世帯住宅は、ひとつ間違えば親子喧嘩に
 つながることも。間取りの考え方や家族の合意の取り方、そして税制
 優遇の活用方法まで、二世帯住宅の賢い建て方を解説します。自分た
 ちに合った住み分け方がその場で分かる「二世帯住宅タイプ診断」付。

 【日 時】11月29日(日) ※午前・午後は同じ内容です
       午前の部 10:30~11:30
       午後の部 13:30~14:30
 【会 場】メ~テレ八事ハウジング センターハウス2階
       名古屋市昭和区八事本町16(無料駐車場あり)
 【講 師】住宅相談センター 主席コンサルタント・草野芳史
 【参加費】無料(予約制)
 【問合せ】住宅相談センター
       0120-756-365(なごむ 365日)


金利タイプを決められない時の考え方 [住宅ローン]

昨日は、住宅ローン選びのご相談がありました。

住宅ローンを選ぶ際には、まずは金利タイプを決め、
その金利タイプの中で有利な銀行を選ぶのがセオリー。

銀行によって、得意とする金利タイプが違い、
先に銀行を選んで、それから金利タイプを選ぶと、
有利な住宅ローンを選べなくなるからです。。


でも、昨日のご相談でもそうでしたが、
時にはどうしても金利タイプを絞れないことがあります。

変動金利タイプには金利は低いものの将来金利が上がるリスクがあり、
固定金利タイプには金利が確定している安心感があるものの
変動金利に比べて金利が高い、といった特徴があります。

ようは、ハイリスク・ハイリターン(変動金利)を選ぶか、
それともミドルリスク・ミドルリターン(期間固定)を選ぶか、
ローリスク・ローリターン(固定金利)を選ぶか、ということ。

いまのまま低金利が続けば変動金利タイプがお得ですが、
そんな保証はありません。それがリスク=不確定要素たる所以。

迷うのも当然です。


ただ、金利タイプを決めなければ、
住宅ローン選びは先に進めません。

そんなとき、ファイナンシャルプランナーは
家計の収支シミュレーション(キャッシュフロー表)を作成し、
家計がどれくらいリスクに対して強いかを検証します。

通常はそれで判断ができるのですが、
それでも決断できない時はどうする?

そこで、昨日のご相談では、違った視点から
金利タイプ選びの考え方をお話ししました。

それは、できるだけ選択肢を狭めないという考え方。


将来のリスクが分からないから決断できない。

逆に言うと、いまは決める時期ではないということ。
とは言っても、いま決断する必要があります。

そこで、いまとりあえず決断するものの、
将来あらためて決断する必要が出たときに備え、
できるだけ選択肢を確保しておけばよいということになります。


ちょっと分かりにくいので、具体的に書きます。

変動金利か固定金利かで迷った時は、
今の金利情勢なら固定金利タイプを選びましょう。

固定金利タイプは、現在史上最低水準の低金利。
将来金利が上昇すれば、その固定金利タイプの住宅ローンは
“お宝”ローンに化ける可能性があります。

逆に、ずっと低金利が続いたり、家計に余力ができて
金利上昇リスクを許容できるようになったら
変動金利タイプに変えればよいのです。


もし当初変動金利タイプを選んだらどうなるか?

金利が現在のまま低水準で推移すれば何の問題もありません。

でも、将来金利が上がり出したら、
その時点で固定金利タイプに変更しても、
恐らく現在のような低水準の金利ではありません。

つまり、最初に固定金利タイプを選んでおくということは、
現在の低水準の固定金利を確保しておくということなのです。


子どもが何人できるかや、奥さまが働き続けらるか、
ご主人が転職するかも等、人生に不確定要素はつきもの。

将来のライフプランが未確定で、
どうしても金利タイプを決められない時は、
こんな考え方をしてみたらいかがでしょう?



中古住宅だと住宅ローン減税を受けられない? [家づくりの税金]

本日は2組のご相談がありましたが、
うち1組は中古住宅の購入についてのお話でした。

その中で、中古住宅でも住宅ローン減税を受けることができるか?
とのお話しが出ました。


住宅ローン減税というのは、住宅ローンを組んで家を購入した際に、
一定の所得税・住民税が控除される(戻ってくる)という制度。

住宅購入者の負担を減らし、住宅が流通することで
経済を活性化させるという一石二鳥の制度と言えます。

結論から言うと、中古住宅であっても
住宅ローン減税の対象となります。


ただ、本来納めるべき税金を軽減するために、
建物の質や借りる人の所得など、様々な条件を満たす必要があります。

特に、中古住宅の場合に注意する必要があるのが築年数
下記のように、構造によって対象となる築年数が規定されているのです。

 ・木造・非耐火建築物    築20年以内
 ・マンション・耐火建築物  築25年以内

築年数が古い住宅では、耐震性などの性能が低い
ということなのでしょう。

ですので、住宅ローンを使って中古住宅を購入する場合、
その住宅の築年数はよくご確認下さい。


ただ、築年数が古くても、一定の性能があると国に認めてもらえば
住宅ローン減税を受けることが出来るようになり、
その方法は次の通り二つあります。


一つ目は、一定の耐震性があると証明すること。

そのためには耐震診断等を行い「耐震基準適合証明書」を取得するか、
購入後に耐震性を満たすように耐震改修工事を行います。
ただ、築20年以上の木造住宅で
耐震性を一定の基準まで上げようと思うと、
まとまった耐震改修工事が必要となる可能性があります。

その工事費用は下手すると数百万円かかるため、
もともと耐震改修工事をするつもりならともかく、
住宅ローン減税のためだけに耐震改修工事を行うのは、
現実的ではありません。


そんな時に検討したいのが、二つ目の
既存住宅売買瑕疵保険を付保するという方法。

これは、売買された中古住宅に欠陥が見つかったら、
保険金として補修費用等が支払われるというもの。

保険に入る際には建物の検査が義務付けられており、
一定の品質が確認できないと保険に入れないのですが、
この検査には“耐震性”の項目が無いのです。

しかも、検査、及び保険の費用は10数万円程度。
(検査機関によって料金は異なります)

ですので、耐震性が高いとは言えない住宅であっても、
比較的低コストで住宅ローン減税の要件を満たす可能性があるという訳です。


この既存住宅売買瑕疵保険をかけることが出来ると、
住宅ローン減税以外に登録免許税不動産取得税
軽減も受けられるようになります。

まだ新しいので、不動産業者でも知らない人もいますが、
保険に入れたということは、
検査に通るだけの品質が確保された建物とも言えます。

中古住宅を購入する際の不安である、
建物品質についても一定の安心感が得られるという訳です。


ちなみに、いくら耐震性に比べて低コストとは言え、
建物のコンディションによっては保険に入るための
補修が必要になる点にはご留意ください。

既存住宅売買瑕疵保険の検査は
住宅相談センターでも行っていますので、
詳細はお気軽にお問合せ下さい。


意外と銀行は教えてくれない?! 住宅ローン検討時に確認すべきこと [住宅ローン]

本日は2組のご相談をお受けしました。

うち1組は住宅ローン選びのご相談で、
本日が初めてご相談。

すでに何行か住宅ローンの仮審査に通っているとのことで、
どのローンがよいの?というご相談。

そこで条件をお聞きして比較するのですが・・・


住宅ローンを比較する際には、
基準となる条件を決める必要があります。

一番大きなところでは、金利タイプをどうするか?が挙げられます。

変動金利の銀行と固定金利の銀行をを比較しても
土俵が違うので比較しようがありません。

そこで「変動金利・期間固定・固定金利とどの金利タイプをご希望ですか?」
とお聞きしたのですが、まだ決まっていないとのこと。

さらに、「金利タイプの特徴や違いについて、銀行から説明を受けていますか?」
とお聞きしたのですが、お聞きしていないとのこと。

知らなければ、選びようがありません・・・


本来、このような説明は銀行がすべきことでしょう。

今回もそうでしたが、草野が説明して
「初めて金利タイプのことが分かった」
ご相談者がおっしゃることもしょっちゅうです。

どうしてか?

単に面倒くさいのかもしれません。
借りる側がそこまで要求していないのかもしれません。

でも、住宅ローンは選び方ひとつで利息額が何百万円も変わり、
将来の金利上昇リスクも大きく変わります。

知らずに選んで、ローン返済で苦労するのは、
借りた人本人なのです。


銀行によっては扱っていない金利タイプがあったり、
自行が売りたい金利タイプがあったりもします。

それはあくまで銀行の都合です。

銀行側に説明責任が求められるのは当然ですが、
借りる側にも自己責任も求められます。

銀行が説明してくれなくても、
 ・金利タイプの違いや特徴
 ・返済期間設定の考え方
 ・事務手数料や保証料、団信などの諸費用の内容や金額
 ・元利均等返済と元金均等返済の違い
 ・団体信用生命保険の内容
 ・住宅ローン減税の仕組み
などは最低限確認することをお勧めします。


ちなみに、住宅相談センターにご相談いただければ、
初回相談で上記のほかに
 ・借入できる金額の目安
 ・住宅ローンの審査のポイント
 ・メガバンク・ネット銀行・地銀・信金の違い
 ・金利水準
 ・銀行・住宅ローン選びの有利な進め方や注意点
 ・繰り上げ返済の仕組みや考え方
などもニュートラルな立場でお話ししています。

銀行に聞いても分からなかったり説明してくれないときは、
お気軽にお問合せ下さい。



2015年11月のフラットの金利動向 ~2か月ぶりで0.04%程度の利下げ~ [住宅ローン]

昨日、住宅金融支援機構から、各金融機関の
11月のフラット35の金利が発表されました。

11月の民間金融機関の住宅ローンは、長期金利の低下に合わせて
期間固定や超長期固定金利タイプで0.05%程度の利下げとなりました。

フラット35についても同様に、下記の通り
2か月ぶりで0.05%程度の利下げとなりました (カッコ内は対前月)。


 ・フラット20  1.28%(▲0.04%)
 ・フラット35  1.59%(▲0.04%)
 ・フラット50  2.09%(▲0.03%)

※融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  1.41%(▲0.04%)
 ・フラット35  1.68%(▲0.04%)
 ・フラット50  2.19%(▲0.03%)

※フラット35S
 ・フラット20  0.68%(▲0.04%)
 ・フラット35  0.95%(▲0.04%)

※フラット35Sで融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  0.81%(▲0.04%)
 ・フラット35  1.08%(▲0.04%)





2015年11月の民間住宅ローン金利動向 ~固定金利を中心に利下げ~ [住宅ローン]

本日、メガバンクを始めとする民間金融機関から
11月の住宅ローンの金利が発表されました。

先月は、長期金利の低下に合わせて期間固定や
超長期固定金利タイプで0.05%程度の利下げ傾向が続いていますが、
中には利上げに踏み切った銀行もあるなど、若干判断が割れました。

今月はどうなったのか、
名古屋地区の11月の金利動向をお伝えします。


まずは変動金利タイプから。

変動金利に影響を与える日銀のゼロ金利政策は終わったものの、
大幅な量的・質的金融緩和が継続中です。

そのため、基本的に1.0%を切る低水準で推移しており、
0.8%を切ることも珍しくなくなり、
ネット銀行では0.6%を切るようになりました。

日銀の金融緩和政策は物価上昇率が2.0%になるまで継続の
見込みなので、変動金利も当面現在の水準で推移すると思われます。


次に、固定金利タイプ固定金利期間選択タイプ

6月に一時0.5%を超えた長期金利(10年モノ国債の利回り)は
その後低下傾向が続き、10月末には0.3%を切る水準まで下がりました。

そのため、期間固定や超長期固定金利タイプは、
メガバンクやネットバンクを中心に
今月は0.05%程度の利下げとなっています。

ただ、名古屋地区の地銀・信金の表向きの金利には大きな変化は無く、
ボリュームゾーンは10年固定で1.25%程度となっています。


フラット35の金利動向の詳細は明日レポートしますが、
速報としては、返済期間20年以内のフラット20で1.28%、
20年超のフラット35で1.55%と、0.04%程度の利下げとなりました。


なお、上記の金利は金利プラン優遇後の“表向き”の数字です。
借入れ条件や借りる方の属性や交渉次第で、
さらに優遇幅を大きくすることもできます。