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住宅ローンで店舗併用住宅を建てられる? [住宅ローン]

昨日は2組のご相談がありましたが、
うち1組は店舗併用住宅をご検討中の方でした。

店舗併用住宅は、専用住宅と違って
住宅ローンを組むうえでは注意が必要。

住宅ローンとはそもそも自宅の購入・建築が対象であり、
店舗はその対象にならないというのが原則だからです。

銀行は、この原則をもとに店舗併用住宅への融資を行います。


注意すべき点の一つ目は、店舗部分の面積

建物のうち、店舗部分の面積が半分以下でないと、
住宅ローンの対象となりません。

ちなみに、住宅部分が建物の1/2以上必要というのは、
住宅ローン減税や住宅取得資金の贈与税の特例といった
税制優遇の要件でもあります。


二つ目の注意点は、原則として
住宅部分の費用しか住宅ローンの対象にならないということ。

ですので、店舗部分の資金については自己資金を充てるか、
借入が必要なら、別途事業性融資を借りることになります。

もし事業性融資を借りる場合、それが有担保のものだと
住宅ローンが組めなくなる可能性があるので、
政策金融公庫などで無担保の融資を借りる必要があります。


なお、少数派ですが、店舗部分も住宅ローンの対象に
含めてくれる銀行もあります。

事業性融資が組みにくい場合は、そういう銀行を探す手もあります。

ただ、あまり無理な借り入れをすると、
家計だけでなく事業の資金繰りもきつくなる可能性があります。

よくよく家計と事業の計画をお考え下さい。



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家を建てるなら知っておきたい?!「住宅ローンの基礎知識」セミナー開講します [セミナーのお知らせ]

家を建てるときにほとんどの人が利用するもの・・・
それが住宅ローン。

そして、その内のほとんどの人が、
住宅ローンを借りるのが初めてでしょう。

そこで、これから家づくりをお考えの方に向けて、
住宅ローンの基礎知識やお得な住宅ローンの選び方を
セミナー形式でお話しします。

住宅取得専門のファイナンシャルプランナーとして、
どこかの金融機関や住宅会社に偏らず、
客観的な立場でお話しします。

参加は無料。

今週の日曜日、名古屋栄の中日ビルで
皆さまのご参加お待ちしています!


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   第48回住まいづくりアカデミー(冬のライフプランセミナー)
   『家を建てるなら知っておきたい 住宅ローンの基礎知識』
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 利息を含めると、時には家よりも高い買い物となる“住宅ローン”。
 少しでも有利な住宅ローンを借りるために必要な準備から銀行との
 交渉方法まで、実際に使える裏技を織り交ぜてお話します。

【日 時】2月7日(日)10:30~12:00
【会 場】中日コンサルティングプラザ セミナールーム
      名古屋市中区栄4-1-1 中日ビル6階
【講 師】住宅相談センター 主席コンサルタント・草野 芳史
【参加費】無料(予約制)
【問合せ】住宅相談センター
      0120-756-365(なごむ 365日)

セミナー風景(縮小版).jpg



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住宅ローンをたくさん借りてトクする方法?! [住宅ローン]

昨日は、メ~テレ八事ハウジングさんからのご依頼で、
セミナーの講師をしてきました。

テーマは『今年こそマイホーム! ゼロからでも安心の家づくり成功術』
というこで、これから家づくりをお考えの方にご参加いただきました。

資金計画や住宅ローン選び、住宅会社の選び方など、
家づくりに当たって押さえておきたいことをお話ししたところ、
セミナー中やセミナー後にたくさんのご質問をいただきました。

その中の一つに、「住宅ローンをたくさん借りた方が、
住宅ローン控除でおトクなのでしょうか?」というご質問がありました。


確かに、住宅ローン控除は「年末のローン残高の1%」が戻ってきますので、
借入額が多いほど、控除額を増やせる可能性があります。

ただ、ホントに借入額を増やした方が“トクする”かは、分かりません。
そこで、その判断基準を2点ご紹介します。


まず一つ目。
いくら住宅ローン控除でお金が戻ってくるのか?ということ。

住宅ローン控除は制度上、納めた税金が戻ってくるというもの。

いくら住宅ローンの借入額を増やそうとも、納めている
所得税と住民税(のうち13.65万円)の合計が10万円なら、
毎年の控除額は10万円が上限となってしまうのです。

また、毎年の控除限度額は、建物の仕様(一般住宅か認定住宅か)や
納める消費税率によって、20万・40万・50万円と決められています。

もし消費税非課税の中古住宅を購入したのなら、
いくらローン残高や納税額が高くても、控除額は20万円が上限となるのです。


では、一つ目をクリアして、毎年50万円の控除を受けられるだけの
ローン残高や納税額があったとして、まだ分かりません。

二つ目の判断基準、住宅ローンの金利が何%かによるのです。

住宅ローン控除で戻ってくるのは、住宅ローン残高の1%。
と言うことは、金利が1%以上であれば、控除で戻ってくるよりも
利息として支払う金額の方が高くなるため“損”という訳です。

厳密に言えば、住宅ローン借入時の諸費用等の分も含めて計算すると、
住宅ローンの金利が1%では実質“赤字”となってしまいます。

そうすると、金利の高い固定金利タイプではなく、
0.6%前後と低金利の変動金利タイプを選ぶことになります。


以上のことを踏まえてまとめると、
住宅ローンをたくさん借りて住宅ローン控除でトクをするには

 1)年収(納税額)が高い ※目安は年収800万円(できれば1000万円)以上
 2)新築、それも長期優良などの認定住宅を購入・建築する
 3)変動金利タイプの住宅ローンを選ぶ

ということになる訳です。


なお、変動金利で多額のローンを組めば
当然金利上昇リスクなどは大きくなります。

また、住宅ローンを借りるということには損得以外の要素もあります。

今回の解説は、あくまで“住宅ローン控除で得をするためには”
という視点で見た場合の考え方だとご理解下さい。




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建売やマンションを値引きできるタイミング [家づくりの資金計画]

本日は建売住宅の購入をご検討中の方からのご相談がありました。

その中で、値引きはどれくらいできるのでしょうか?
とのご質問がありました。


不動産には相場はあっても定価はありません。
売り主と買い主が合意すれば、いくらででも売買されます。

ですので、うまくいけば大幅な値引きも期待でき、
実際に数百万円単位で値引きされたケースもあります。

でも、売り主だって高く売りたいのが本音。
高く売れるようなら値引きはしません。

逆にいうと、売り主が値引きせざるを得ない状況であれば、
何も言わなくても値引きを持ちかけてくることも。


それはどのような時なのかと言えば、
売り主が早く売りたい時です。

例えば、決算時期だとか、売れ残って不良在庫化しそうな時など。


逆に値引きが期待できないのは、
売り出して1か月以内とか、まだ工事中の物件など。

売り主とすれば、慌てて値引きしなくても
もっと条件の良いお客さんを探すことが出来るという訳です。

そんな状態で値引き交渉しても全く話に乗ってこないばかりか、
冷たくあしらわれかねません。


ですので、もしお買い得な物件を買おうと思うのなら、
売れ残りを狙うのが一番。

ただ、あくまで売れ残りですので、
いくら金額が安くても自分の希望に合うかは別。

金額よりも、それ以外の条件を重視するのなら、
希望の物件が売れてしまう前に、
値引きもほどほどで購入するしかないでしょう。


もし、希望の物件がキャンセル等で
安く値引きされているのを見つけたら・・・

それは滅多にないチャンスかもしれませんよ!




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土地が見つかるまでにやるべきことは? [住宅ローン]

本日、土地探し中の方からのご相談がありました。

資金計画のお話だったのですが、その中で
「土地が見つかるまでの間、何をしておけばよいのでしょうか?」
とのご質問をいただきました。

希望に合った土地はすぐに見つかるものではありません。
数か月、時には数年がかりになることさえあります。

土地がなければ建物の設計もできませんが、
だからと言って何もしなくて良い訳ではありません。


と書くと、不動産会社や住宅会社などが勧めるように
「とりあえず、住宅ローンの仮審査をやっておけばいいんでしょ」
という人がいるかもしれません。

が、これはお勧めしません。

無闇に仮審査をしてしまうと個人信用情報に記録が残ってしまいますし、
物件が決まっていない状態での仮審査にはあまり意味はありません。

そもそも仮審査をしなくても、ローンに通るかの見通しは
ある程度建てることができます。


では、希望の土地が見つかるまでに何をしておけば良いのか?

土地が見つかったらすぐに動ける用意をしておく
というのが、基本的な考え方です。

良い土地ほど競合が多く、即断即決を求められます。
即決できるためには即決するための判断材料を揃えておくことです。


例えば、いくらまで土地におカネを出せるのか。

これが決まっていないと、
いかに良い土地が出てきても決断できません。

かといって、土地が見つかってから資金計画を考えていたら、
他の人にその土地を押さえられてしまいます。

そこで、まずやっておきたいのが、
家計の収支シミュレーション(キャッシュフロー表)を作成して、
ライフプランをもとに家づくりの予算を決めておくことです。


また、土地に申込みをすれば必ず言われるのが、
「住宅ローンの仮審査に申し込んで欲しい」ということ。

不動産会社によっては、仮審査に通ってからでないと、
買い付け申し込みを受け付けられない、ということもあります。

その時になってどんな住宅ローンにしようか、
どの銀行にしようか、と考えていると、
やっぱり他の人に土地を押さえられてしまいかねません。

そこで、土地が見つかるまでに、金利タイプを決めておき、
ある程度の銀行のあたりをつけておきたいところ。


また、住宅ローンの審査に通りそうかの判断材料として、
「個人信用情報」を取り寄せるのも、やっておきたいことの一つ。

個人信用情報に延滞や異動情報が記載されていると、
審査にかなり影響を及ぼします。

個人信用情報は自分で簡単に取り寄せることができますので、
銀行の仮審査に申し込むよりも、個人信用情報を取り寄せましょう。


あとは、住宅会社と間取りの打合せをして、
土地が見つかったらすぐに住宅ローン審査用の
図面や見積を作成してもらえるようにしておきましょう。


ここではおもに資金・住宅ローンの面から挙げましたが、
土地を探している間にやることはいっぱいあります。

土地が見つかるまでは「長距離走」。

息を切らさないようにしなければいけませんが、
いざ土地が見つかれば「短距離走」。

即断即決を求められます。

いざその時に備えて、やるべきことはしっかりやっておきましょう。




タグ:資金計画
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後でシマッタ!とならないための家計のシミュレーション法 [ファイナンシャルプランニング]

昨日は、家づくりをスタートしようという方から、
「いくらまで予算を出してもよいでしょうか?」
とのご相談がありました。

家づくりの前に予算を押さえておく、
とっても大事なことですよね!

そこで、ライフプランに基づく
家計の収支予測(キャッシュフロー表)を作成しました。

住宅相談センターではこれから40年間の
家計をシミュレーションしますので、
ちゃんとした根拠をもって住宅の予算を決められるという訳です。


ただ、40年の間にはどんな事が起こるのか分かりません。

良いことばかり起これば嬉しいですが、
逆に悪いことが起こることだって、当然あり得ます。

それじゃあシミュレーションなんて作ったって意味ないじゃん、
と言うとそんなことはありません。

やり方があるのです。


よく、あまり背伸びをせず、想定し得る低い数字で
シミュレーションを作るケースがあります。

そうしておけば、もし予想通りにいかなくても、
それは予想よりも良い、つまり上向きにブレるだけ。

そのように厳しくシミュレーションしておけば、
家計の破たんリスクは減るでしょう。


が、そのために例えば住宅取得費用を抑えたとして、
順調に予想を上回る貯蓄ができたとします。

結果として、厳しくシミュレーションしなくて
良かったという訳です。

でも建てた家は、かなり希望を抑えて我慢してしまった・・・
手元にはかなりの預貯金がある・・・

そんなとき、どう思うでしょうか?

「ホントはもっとよい家を建てたかったのに・・・」
「あの時、予算をケチらなければ良かった・・・」
と思うかもしれません。

家の予算を上げすぎて家計が破たんするのは当然ダメですが、
予算を抑えすぎて満足な暮らしができない・・・
それも良いことではありません。

何ごともバランス、ほどほどがいいという訳です。


では、どうやってバランスを見ればよいのか?

それは、良い場合と悪い場合の2パターン程度設定を変えて
シミュレーションを行い、サジ加減を把握するのです。

例えば、共働きのご夫婦の場合、ずっと共働きを続けた場合と、
途中で奥様が専業主婦になった場合とか。

子どもが私立学校に通った場合と国公立に通った場合とか。

例えば、子どもが1人の場合に比べて3人になれば学費が嵩みます。
その分は他の支出を抑えるか収入を上げなければいけません。

その時の改善策や改善額が分かれば
どれくらい余力があるかが分かりますし、
どれくらい家にお金をかけて良いかも分かるという訳です。


後から“シマッタ!”とならないために。

家計の収支予測(キャッシュフロー表)は、
良かった場合と悪かった場合など、
いくつかのパターンで作成することをお勧めします。



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住宅取得資金の贈与税非課税の特例の注意点(4) 中古購入+リフォームの補足 [家づくりの税金]

これまで3回にわたってご紹介してきた、
住宅取得資金の贈与税非課税制度の注意点
今回で最終回です。

     ▼▼これまでの記事は下記▼▼
 0.金額や贈与日だけでない 改正された住宅資金の贈与税特例にご注意!(12/18)
 1.いろいろある改正後の注意点(1/11)
 2.複数年に分けての贈与も対象に(1/12)
 3.中古購入+リフォームがおトク!(1/13)

          * * *

まずは、税務署発行の「住宅取得等資金の贈与税の非課税のあらまし」
2ページ目の非課税限度額に関する注意書きをご覧下さい。

『なお、平成28年10月1日以降に住宅用の家屋の新築等に係る契約
 を締結して新非課税制度の適用を受ける場合の受贈者ごとの非課税
 限度額は、上記1及び2の表の金額のうちいずれか多い金額となり
 ます』

▼▼受贈者ごとの非課税限度額(上記あらましP2より)▼▼
160111_贈与税-1.jpg


これはどういうことかというと、この資料だけを読んでも分かりません。

その答えは、財務省から発行されている資料
「平成27年度税制改正の解説」に書いてありました。

それは「同一年中に一般住宅の購入とその住宅を良質な住宅になるよう
増改築した場合」、つまり、前回同様中古購入+リフォームのケース等です。


前回ご紹介したのは、下図の1のように
今年の9月30日までに中古住宅の売買契約を締結し、
今年10月1日以降にリフォームの契約をした場合。

この場合は、上記の表1と2の非課税枠がダブルで適用されます。

160115_贈与税.jpg


それに対して、今回ご紹介しているケースは、
図の2のように、売買契約とリフォームの契約を両方とも
今年の10月1日以降に締結した場合。

この場合は、契約日の要件を満たさないので、
ダブルでの適用はされません。


ただ、売主が個人の場合は消費税が非課税のため、
贈与税の非課税枠は上記の表1が適用され、
700万円(省エネ等住宅で1200万円)となります。

と同時に、リフォーム工事については
工事が平成29年3月31日までに完了しなければ
消費税率が10%になるため、非課税枠は表の2が適用されます。

つまり、消費税率が上がった分、非課税枠も
2500万(省エネ等住宅で3000万円)に拡充されます。

そこで表の1と2、どちらの非課税枠が適用されるかというと、
「いずれか多い金額」という訳なのです。


ということは、平成28年に中古住宅の売買契約を締結した場合、
一般住宅であれば非課税枠700万円のところ、
リフォームで省エネ等住宅にすれば一挙に3000万円になります!

中古住宅を購入しておおがかりなリフォームを検討中で、
かなりまとまった贈与を期待できる人には、嬉しい話ですよね。


ただし、中古住宅の売買契約からリフォーム工事の契約までに
時間がかかってしまい、契約年がずれてしまった場合は、図の3のように
先に契約した中古住宅売買の契約年の非課税枠が適用されてしまいます。

もし、リフォームを行って非課税枠を拡充したいなら、
売買契約を行った年内にリフォームの契約も行うようにして下さい。

          * * *

・・・以上で、4回(昨年の記事も入れれば5回)にわたってご紹介した
住宅取得資金の贈与税非課税の特例の解説を終わらせていただきます。


ご覧の通り、非課税枠が拡大したうえ柔軟性も上がり、
家を建てる人にとっては、より有利になりました。

ただ、その分制度が複雑で分かりにくさも増したため、
制度を使いこなすには相応の知識も必要となっています。
(国の資料がもう少し分かりやすければ・・・)

今回の解説がご参考になれば幸いです。


なお、繰り返しになりますが、ここでご説明した内容は
財務省や国税庁の資料、税務署職員のお話をもとに
草野が解釈したもので、国の正式な見解ではありません。

万一誤りがあっても草野は責任を負いかねますので、特例を受ける際は
くれぐれもご自身で税務署などにご確認いただくようにお願いします。

また、もし内容の誤り等にお気づきになりましたら、
コメント欄等でお知らせいただけますと幸いです。




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住宅取得資金の贈与税非課税の特例の注意点(3) 中古購入+リフォームがおトク! [家づくりの税金]

前回に引き続き、昨年改正された
住宅取得資金の贈与税非課税制度の注意点をご紹介します。

     ▼▼これまでの記事は下記▼▼
 0.金額や贈与日だけでない 改正された住宅資金の贈与税特例にご注意!(12/18)
 1.いろいろある改正後の注意点(1/11)
 2.複数年に分けての贈与も対象に(1/12)

          * * *

まずは、税務署発行の「住宅取得等資金の贈与税の非課税のあらまし」
2ページ目に記載されている、非課税限度額に関する注意書きをご覧下さい。

『ただし、上記2の表における非課税限度額は、平成28年9月30日
 までに住宅用の家屋の新築等に係る契約を締結し、既に新非課税制
 度の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合でも、そ
 の金額を控除する必要はありません』

▼▼受贈者ごとの非課税限度額(上記あらましP2より)▼▼
160111_贈与税-1.jpg



この文章は、どういうケースを想定しているのか?
抽象的でイマイチ分かりません。

もともと今回の改正で、平成31年6月30日までなら、
いつ・何回贈与を受けても定められた限度額いっぱいまで
非課税枠が適用されるようになりました。

ですので、本来、一度贈与を受けたことがある場合は、
「その金額を控除した残額が非課税限度額」になるハズ。

が、ここで書かれているのは、一定の条件を満たした場合に
「控除しなくて構わない」という例外規定なのです。


それは、どのような条件の場合か。

これは今年(平成28年)9月30日までに
売買や工事などの契約をした場合、となります。

この日付というのは、消費税10%増税の経過措置として
設定されている、消費税率8%が適用される
注文住宅の工事請負契約締結の期限と同じ日。

つまり、消費税増税の駆け込み需要を抑えるための、
優遇施策という訳ですね。


では、どのような優遇なのか。

それは、いったん上記表1の非課税の特例を受けても、
消費税10%での売買や工事請負契約を行った場合、
再度上記表2の非課税の特例を受けられるというもの。

つまりダブルで優遇を受けられるということ。

ということは、非課税枠が最大で
1500万円+3000万円の計4500万円になるのです。


スゴイ大盤振る舞いですが、
実際にどのようなケースが当てはまるのか?

例えば、消費税8%で家を買ったものの、
消費税が10%に上がってから再度家を購入して
住み替えるケースが想定できます。

・・・って、そんなケースは滅多にないでしょう。


で、現実的なのが、中古住宅の購入+リフォームの場合。

下図の1のように、今年の9月30日までに中古住宅の売買契約を行い、
引渡し後にリフォームをする。これなら十分あり得ます。

160113_贈与税.jpg

その場合の非課税枠は、最大で
1200万+3000万の計4200万円となります。
(中古住宅が省エネ等住宅に該当する場合)

まさに大盤振る舞い!
国の中古住宅流通活性化の施策がこんなところにも表れています。


ただ、注意点が。

リフォーム工事の契約を今年10月1日以降に行っても、
リフォーム工事の消費税率が10%にならないと、
図の2のようにダブルでは非課税が適用されません。

ですので、リフォーム工事の完了が消費税増税後の
平成29年4月1日以降になるようにお気をつけ下さい。


ということで、中古住宅の購入+リフォームをお考えで、
かつ数千万円規模の贈与を見込める方にとっては、
今年の9月30日までの購入がおトク!というお話でした。

          * * *

・・・続きは次回とさせていただきます。

なお、ここでご説明した内容は
財務省や国税庁の資料、税務署職員のお話をもとに
草野が解釈したもので、国の正式な見解ではありません。

万一誤りがあっても草野は責任を負いかねますので、
特例を受ける際は、ご自身で税務署などにご確認下さいませ。



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住宅取得資金の贈与税非課税の特例の注意点(2) 複数年に分けての贈与も対象に [家づくりの税金]

前回に続き、昨年改正された
住宅取得資金の贈与税非課税制度の注意点をご紹介します。

その前に、この制度の基本を知りたい方は、
以前ご紹介したコチラの記事をご参照ください。

          * * *

まずは、税務署で配布されている
「住宅取得等資金の贈与税の非課税のあらまし」※原本はコチラ(国税庁のHP)
の2ページ目に記載されている、非課税限度額に関する次の注意書き。

『既に新非課税制度の適用を受けて贈与税が非課税となった金額があ
 る場合には、その金額を控除した残額が非課税限度額になります』


これは何を意味するのか?

それは、一度非課税の適用を受けても、その非課税分を差し引いて
再度非課税の適用を受けることが出来る、ということ。

つまり、「複数年にわたる贈与も対象」になるということです。


改正前の非課税枠は、「贈与年」で決まりました。

非課税となるのはその1年間に贈与された資金に限られ、
かつ一度贈与の非課税の適用を受けたら、
再度受けることが出来ませんでした。

そのため、複数年にわたって贈与を受けても、
1年分の贈与しか非課税の対象になりませんでした。


対して改正後の非課税枠は、
「工事や売買契約の締結日」で決まります。

そのため、平成31年6月30日までなら、いつ・何回贈与を受けても
定められた限度額いっぱいまで非課税枠が適用されます。

例えば、平成28年の9月末までに工事請負契約を締結した場合。

下図の通り、平成28年と29年の2か年に分けて
700万円(省エネ等住宅は1200万円)の非課税限度額まで
贈与を受けることが可能なのです。

160112_贈与税.jpg

これで、親の資金的な都合(定期預金の満期など)で
一度に贈与できない時でも、非課税の適用を受けやすくなりました。


図では2つのパターンを挙げましたが、売買代金の支払いの都合上
一般的には1のケースとなるでしょう。

今年売買契約を締結し、今年贈与を受けた場合、
来年3月15日までに建物の引渡しを受け、入居することになります。

ということは、残金の支払いの関係から、
来年の贈与も3月15日までに受けることになるからです。

建売住宅や中古住宅の場合は1のケースになるでしょう。


注文住宅の場合は、2のケースもあり得ます。

今年工事請負契約を締結し、今年贈与を受けた場合、
建物は来年3月15日に上棟していれば大丈夫。

そうすると、3月15日以降に贈与を受けて、
完成時の残金支払いに充てることも可能だからです。


ちなみに、昨年贈与を受けた人でも、非課税枠に余裕があれば
今年再度贈与を受けることができます。

すでに昨年贈与を受けている人も
一度親御さんと相談してもよいかもしれません。


なお、前述の通り、贈与を受けた翌年には確定申告が必要です。

もし2年に分けて贈与を受けた場合は、
それぞれ(2回)申告する必要があります。

もし申告を1回しかしないと、申告しなかった1回分は
非課税の適用を受けられなくなるのでご注意下さい。


また、現行制度では複数年に分けた贈与が非課税の対象になりましたので、
平成25年以前に非課税の特例を利用していて、再度贈与を受けた場合でも
非課税の対象になるかというと、なりません。

平成25年以前の制度はあくまで別モノであり、
そもそも平成25年以前の制度の適用を受けた人は、
現行制度の特例を受けることが出来ないからです。

          * * *

・・・続きは次回とさせていただきます。

なお、ここでご説明した内容は
財務省や国税庁の資料、税務署職員のお話をもとに
草野が解釈したもので、国の正式な見解ではありません。

万一誤りがあっても草野は責任を負いかねますので、
特例を受ける際は、ご自身で税務署などにご確認下さいませ。




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住宅取得資金の贈与税非課税の特例 改正後の注意点(1) [家づくりの税金]

新年も10日が過ぎました。
これから年度末に向けて、確定申告の時期になります。

住宅を取得した人は、税制優遇の種類によっては
要件を満たしていても確定申告しないと優遇を受けられません。

住宅ローン減税や住宅取得資金の贈与税非課税の特例など、
確定申告を忘れないようにして下さい。


そのうち、住宅取得資金の贈与税非課税の特例は、
昨年、制度がかなり変わりました。

が、どのように変わったのかが、
国税庁や財務省の資料を見ても分かりづらくなっています。

例えば、税務署で配布されている
「住宅取得等資金の贈与税の非課税のあらまし」※原本はコチラ(国税庁HP)
には、非課税限度額に関する注として、次のような記載があります。

「受贈者ごとの非課税限度額は、新築等をする住宅用の家屋の種類ごとに、
 受贈者が最初に新非課税制度の適用を受けようとする住宅用の家屋の新築
 等に係る契約の締結日に応じた金額となります」

ここまでは問題ありません。

以前にもご説明しましたが、工事や売買契約を締結した日によって、
非課税限度額が決まるということです。

来年4月1日の消費税率10%増税による駈込み需要や反動減を抑えるために、
今年10月から来年9月末までの非課税枠が特に手厚くなっています。
詳しくは以前の記事をご覧ください


問題は、その次です。

 1)既に新非課税制度の適用を受けて贈与税が非課税となった金額があ
  る場合には、その金額を控除した残額が非課税限度額になります。

 2)ただし、上記2の表における非課税限度額は、平成28年9月30日
  までに住宅用の家屋の新築等に係る契約を締結し、既に新非課税制
  度の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合でも、そ
  の金額を控除する必要はありません。

 3)なお、平成28年10月1日以降に住宅用の家屋の新築等に係る契約
  を締結して新非課税制度の適用を受ける場合の受贈者ごとの非課税
  限度額は、上記1及び2の表の金額のうちいずれか多い金額となり
  ます。

表の1と2とは、下記です。

160111_贈与税-1.jpg


この表と注意書きを見て、何が書かれているか分かります?

草野は分かったような分からないような・・・?!
そこで、税務署に行って聞いてみました。

が、税務署の職員さんからも、バシッとした回答は出ませんでした。

それでも税務署の職員さんとやり取りしたり、
各種資料を読み返してみて、おおよそ分かりました。

そこで、上記3点について、
次回から3回に分けて解説してみたいと思います。


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