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不動産会社の倒産から手付金を守る方法 [家づくりの資金計画]

昨日は午前中のセミナーの後、
午後に1件のご相談をお受けしました。

リノベーション済みの中古マンション購入のご相談でしたが、
その中で、手付金の保全についてのお話しが出ました。

今回の物件は、不動産業者が中古マンションを購入し、
リノベーションを行って販売する、“買い取り再販”の物件。

売り主が不動産業者ですので、
宅建業法による手付金の制限があるのです。


そもそも手付金とは、売買契約締結時に
買主から売主に支払われる金銭のこと。

契約が成立した証(証約手付)であったり、解約時(解約手付)や
違約時(違約手付)のペナルティに充てらりたりします。

この手付金、本来は売主と買主の取り決めなので、
いくらに設定しても構いません。

ただ、売主が不動産(宅建)業者で買主が一般消費者の場合は、
消費者保護の面から制限されているのです。


例えば、不動産業者である売主が受領できる手付金は、
売買代金の20%までに制限されています。

さらに、売買代金の20%以下であっても
手付金が下記のように一定の額になると
受領した手付金の保全措置が義務付けられます。

 ・未完成物件 →代金の5%超、もしくは1000万円超
 ・完成物件  →代金の10%超、もしくは1000万円超


保全措置というのは、売り主の不動産会社の
倒産リスクに備えるもの。

売り主が倒産すれば、物件の引き渡しができないばかりか、
支払った手付金さえも回収できない可能性も起こり得るので、
 1)銀行等による保証
 2)保険事業者による保証保険
 3)指定保管機関による保管
等の方法で手付金を保全するのです。


通常、宅建業者もこのような保全措置をとるのは手間がかかるので、
保全措置の対象とならないように手付金の額を設定します。

例えば3000万円の中古住宅の場合、
その10%となる300万円以下であれば、
手付金の保全措置は宅建業法上は不要となります。

ということは、保全措置をされない300万円の手付金は、
万一不動産業者が倒産すれば、手元に戻ってこない可能性があるのです。

そんなリスクを考えるなら、敢えて手付金の額を増やし
保全措置を取ってもらっても良いでしょう。

手元資金に余裕があれば、こんな方法もご検討下さい。



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意外と難しい中古住宅の住宅ローン [住宅ローン]

本日は、住宅ローン・資金計画のご相談が3組重なりました。

土地購入+注文住宅、建売住宅、中古マンションと三者三様でしたが、
住宅ローンは購入する不動産によって注意点が変わります。

土地+注文住宅は支払い条件が複雑な分、ローンの借入も手間がかかりますが、
中古住宅購入においても意外とローンの借入が難しいのです。


例えば、中古の場合は希望の借入額を借りられないことがあります。

新築の場合は所得などの要件を満たせば、
基本的に購入価格や建築費用分満額融資を受けることが出来ます。

が、中古住宅の場合は新築住宅に比べて担保評価が厳しいため、
物件価格まで融資がおりないことが珍しくないのです。

これには、住宅の価値をほぼ築年数のみで判断する
日本の慣行が大きく影響しています。

新築時には、建物本来の価値に住宅会社の利益が乗っていますが、
その分まで含めて銀行は担保評価してくれます。

でも、いったん中古住宅になったとたん、
建物本来の価値さえも割り引いて評価されてしまうのです。

そのため、中古住宅の購入にあたっては、物件価格と担保評価の差を
埋めるだけの自己資金を用意する必要があるのです。


また、中古住宅の場合、返済期間が短くなることがあります。

新築の場合、住宅ローンの返済期間は最長35年で設定できますが、
中古住宅の場合は建物の耐久年数が考慮されるためです。

例えば耐久年数が築50年までと設定されている場合、
築30年の中古住宅だと返済期間は50年-30年=最長20年となります。

返済期間が短くなれば毎月の返済額は上がりますし、
住宅ローン審査時の返済負担率も上がるため、
借入可能額は下がってしまう可能性があるのです。


中古住宅は新築に比べて安価で手が出やすいものの、
住宅ローンに制約があるため、
自己資金が無いと手を出せないことがあります。

中古住宅を購入してリノベーションするというケースも増えていますが、
リフォーム分も含めて資金計画をしっかり立てるようにして下さい。




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住宅ローンの繰り上げ返済貧乏にご注意! [住宅ローン]

本日は、住宅ローンを返済中の方から、
繰り上げ返済についてのご相談をいただきました。

このご質問は良く頂きますが、なかなか簡単にはご説明できません。
当初、お電話でのお問合せでしたが、ご来社いただいた次第。


基本的に、繰り上げ返済は元金が多い方が有利。
できるだけ早く返す方が利息軽減効果が高いのです。

ただ、借り入れて10年間は住宅ローン控除が利用できます。

住宅ローン控除はローン残高の1%が対象となるので、
繰り上げ返済を行うと、自らローン控除の額を減らしかねない訳です。

そのため、利息軽減効果とローン控除のどちらを優先すべきか?
との話になります。


これは計算すればある程度分かります。

住宅ローン控除は、現行制度だと
 ・ローン残高の1%
 ・納税額(所得税+住民税)
 ・年間の控除限度額(一般住宅で40万円、長期優良住宅等は50万円)
の3つの内、一番低い金額が10年間戻ってきます。

この金額と繰り上げ返済による利息軽減額を比べれば良い訳です。


ただ、人によっては、まだまだ検討すべき点があります。

例えば現在借りているローンの金利が高ければ、
手元資金を繰り上げ返済に充てずに
借り換えた方が良いかもしれません。

また、万一健康状態が悪くなっていれば
今後団体信用生命保険がおりて、
ローンを一括返済できるかもしれません?!


そして、そもそも論として、手元資金を繰り上げ
返済に回してしまってよいか?という問題もあります。

純粋に余裕資金なら良いのですが、子どもの教育費のように
将来のために手元に残しておくべきお金であれば、
それを繰り上げ返済に充てることはできません。


手元にお金があるからといって、安易に繰り上げ返済をすると、
後で家計が苦しくなり、別の借入をする、
俗にいう“繰り上げ返済貧乏”になりかねません。

真面目な方ほど、繰り上げ返済を頑張りがち。

住宅ローンを繰り上げ返済する際は、
こういったいろいろな要素を考えるようにして下さい。



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2016年2月のフラットの金利動向 ~今月も全ての返済期間で利下げ~ [住宅ローン]

昨日、住宅金融支援機構から、各金融機関の
2月のフラット35の金利が発表されました。

2月の民間金融機関の住宅ローンは、長期金利の低下に合わせて
全ての金利タイプで利下げ傾向となりました。

フラット35についても同様に、下記の通り
全ての返済期間で前月から利下げとなりました (カッコ内は対前月)。


 ・フラット20  1.21%(▲0.06%)
 ・フラット35  1.48%(▲0.06%)
 ・フラット50  1.93%(▲0.08%)

※融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  1.65%(+0.25%)
 ・フラット35  1.92%(+0.25%)
 ・フラット50  2.37%(+0.23%)

※フラット35S
 ・フラット20  0.61%(▲0.06%)
 ・フラット35  0.88%(▲0.06%)

※フラット35Sで融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  1.05%(+0.25%)
 ・フラット35  1.32%(+0.25%)


なお、融資率が9割を超す場合の金利が先月よりも上がっています。

これは平成26年度補正予算で実施されていた制度拡充のうち、
融資率9割以下の場合よりも上乗せしていた金利引下げが、
1月29日で終了したためです。



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2016年2月の民間住宅ローン金利動向 ~続く利下げ傾向~ [住宅ローン]

本日、メガバンクを始めとする民間金融機関から
2月の住宅ローンの金利が発表されました。

先月は、長期金利が0.3%を切ったため、
全ての金利タイプで利下げ傾向となりました。

そして、黒田日銀が1月29日に
“マイナス金利政策”の導入を発表しました。

こんな中、名古屋地区の2月の金利動向
どうなったかをお伝えします。


まずは変動金利タイプから。

先月は、みずほ銀行、三井住友銀行、三菱東京UFJといった
大手メガバンクが0.625%まで利下げしましたが、
今月は利下げで先行していた三井住友・三菱UFJの2信託銀行が
0.025%利下げし、0.60%となりました。

ネットバンクなどでは、手数料体系が違うとはいえすでに
0.6%を切る低水準となっていますので、変動金利タイプは
0.6%前後と過去に例のない低水準となっています。

日銀の金融緩和・マイナス金利政策は物価上昇率が2.0%になるまで継続の
見込みなので、変動金利も当面現在の水準で推移すると思われます。


次に、固定金利タイプ固定金利期間選択タイプ

昨年末に0.2台後半になった長期金利(10年モノ国債の利回り)は、
1月に入って0.2%台前半まで下がり、1月29日のマイナス金利発表で、
一気に0.09%と記録的な下落となりました。

長期金利が下がれば連動して長期の固定金利も下がるのですが、
マイナス金利の発表が月末だったため、住宅ローンの2月の金利に
反映させる時間的余裕はなかったと思われます。

そのため、今月の1月中旬頃までの長期金利の水準を反映して、
軒並み0.05%程度の利下げに留まりました。

それでも、信託銀行の10年固定は0.80%を大幅に下回り、
驚異的な低水準となっています。

ただ、名古屋地区の地銀・信金の表向きの金利には大きな変化は無く、
ボリュームゾーンは10年固定で1.25%程度となっています。

とは言え、名古屋地区の地銀・信金は“名古屋金利”という裏金利が出ますので、
表向きの金利だけで判断しないようにして下さい。


フラット35の金利動向の詳細は明日レポートしますが、
速報としては、返済期間20年以内のフラット20で1.210%、
20年超のフラット35で1.48%で、0.06%程度の利下げとなっています。


なお、上記の金利は金利プラン優遇後の“表向き”の数字です。
借入れ条件や借りる方の属性や交渉次第で、
さらに優遇幅を大きくすることもできます。



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