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認知症と不動産売買 [家づくりの資金計画]

本日は3組のご相談がありましたが、
その中で認知症と不動産売買のお話しが出ました。


ご自宅の売却益で住み替えをご検討でしたが、
いまのお住まいはご夫妻の共有名義。

でも、共有名義人である配偶者は
認知症で施設にいらっしゃるとのこと。

そうすると、住み替えたくても、
いまのお住まいを売却できないのです。

認知症になってしまうと、責任能力が無いため、
不動産売買などの契約行為を行えないからです。

それなら手元の現預金で新居を買えばいいと思っても、
その現預金の名義がやはり認知症の配偶者だと、
やはり勝手に使う訳に行かないのです。

以前なら「親族がいいと言っているからいいでしょ」
で通ったかもしれませんが、法令順守の厳しい昨今、
そんなことはできません。

今回のご相談者は、残念ながら
相続が発生するのを待つしか手が無さそうでした。


誰にでも、認知症になったり寝たきりになる可能性はあります。
そうすると不動産も現預金も塩漬けになってしまいます。

また、親の土地に子が住宅ローンを組んで家を建てようとしても、
親が担保提供の意思表示ができないと、ローンを組めません。

他にも、賃貸アパートのオーナーが認知症になってしまうと、
入居者との契約行為が出来なくなり、入退去時や
修繕工事なども出来なくなってしまいます。

ある程度資産のある親御さんがいる場合には、
そうなる前に何らかの手を打っておく必要があります。


例えば、最近聞かれる仕組みに「家族信託」があります。

信託とは、不動産や現預金などの所有者が、
その資産の管理・処分を第三者に委託すること。

いったん信託契約を結べば名義は受託者に移るため、
万一オーナーが認知症になっても、各種契約行為を
子どもの名前で行うことが出来るのです。


認知症や寝たきりになってからでは、手の打ちようはありません。
リスクには早めに備えるようにして下さい。



タグ:不動産売買
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変動・期間固定・固定・・・ 金利タイプはどう選ぶ? [住宅ローン]

昨日も住宅ローンの借換えのご相談がありました。

その中で、金利タイプはどう決めればよいのでしょうか?
とのお話しが出ました。


金利タイプには変動、期間固定、固定の3種類があります。

一番金利が低いのは変動金利タイプで、
その金利はいまの水準では0.6%程度。
対して、固定金利は1.5%といったところ。

これだけ見ると変動金利がおトクに見えるかもしれませんが、
低いのには理由があります。
変動金利には金利上昇リスクがあるのです。

株と同じで、ハイリスク・ハイリターンの変動金利タイプか、
ローリスクローリターンの固定金利タイプか、
その中間の期間固定金利タイプか、ということになります。


では、金利タイプ選びはどのように判断すればよいか?

世の中には「金利の上昇局面は固定金利、下降局面は変動金利」
といった説もあります。確かにそれが一番おトクでしょう。

が、そもそも今が上昇局面か下降局面かなんて分かりますか?
それが分かるなら、株で大儲けできるでしょう?!


草野の考えは、どれだけ家計がリスクを取れるのか?ということ。

例えば
 ・借入額が低い
 ・返済期間が短い
 ・所得が高い
 ・たくさん預貯金がある
等々、金利が上がっても返済できるメドが建っているなら、
変動金利で問題ないでしょう。


では、そのリスクへの許容量はどうやって計るか。

いちばんしっかりした根拠をもちたいなら、
お勧めは家計の収支シミュレーション(キャッシュフロー表)
を作成すること。

それぞれのご家族の収入と支出を個別に計算することで、
将来にわたったおカネの動きを明確に出来るからです。

▼▼キャッシュフロー表▼▼
CF表イメージ.jpg


将来のことは不確定。
誰にも分からないので、金利タイプ選びも迷いがち。

そんな時にはしっかりした根拠を持つことです。
キャッシュフロー表作成ご希望の方は、
住宅相談センターまでお問合せ下さい。



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口座を持っていると住宅ローンの審査で有利になる? [住宅ローン]

昨日はハウジングセンターでセミナーでした。

終了後には2組からの個別相談をお受けしましたが、その中で、
「借りる予定の金融機関で口座を作っておくと、
 住宅ローンの審査で有利になるのでしょうか?」
とのご質問をいただきました。

果たしてどうなのでしょうか?


確かに、口座を作っておくことは「取引実績」がある
ということになるので、多少はプラスになると言えます。

ただ、会社員の場合は特に、勤務先や勤続年数、所得等(属性と言います)が
しっかりしていれば、口座の有無はほとんど関係ありません

むしろ属性が良ければ、それで審査が通るだけでなく、
さらなる優遇条件も引き出せます。

そういう点で、口座があるからとても有利になるとか、
口座が無いから不利になる、というものではありません。


とは言え、口座があることがプラスに働くというケースもあります。

例えば自営業の方だったり、会社員であっても
所得と借入額のバランスが良くない方などの場合です。

審査がギリギリ当落線上と言う場合のプラスアルファの材料として、
口座の有無を活かすということです。


ただ、単に口座があるだけでは、あまりプラス材料にはなりません。

例えば自営業の方の場合、メインバンクとして使っていたり、
預金を数百万円単位で預けていれば、資産状況も分かりますので、
金融機関から見た信用度がアップします。

でも、メインバンクとして使っていても口座に預金が無かったり、
時にはキャッシングなどをしていれば、信用度は大幅ダウン。
住宅ローンの審査にあたって逆効果になる可能性もあります。


こんな点に注意していただければ、
自営業の方が家を買おうという時、数年先を見越して
口座を持っておくというのは、十分アリだと思います。



タグ:住宅ローン
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長期優良住宅で税制優遇を受けたいなら、ここに注意! [家づくりの税金]

本日は4組のご相談がありましたが、
その中で長期優良住宅のお話しが出ました。


FP的には、長期優良住宅の認定を取ることで、
様々な減税措置が拡充されるなどのメリットがあります。

代表的なのは住宅ローン減税

年間控除額が40万円のところ、
10万円アップの50万円になるといったところですが、
他にも下記のようにいろいろあります。

 ・現金で住宅取得した際の所得税控除(投資型減税)の適用
 ・地域型住宅グリーン化事業の補助金
 ・登録免許税の軽減税率の拡充
 ・不動産取得税の課税標準からの控除額拡充
 ・固定資産税の軽減期間の延長

また、下記も長期優良住宅の認定で適用されます。
(長期優良住宅以外でも、一定の条件で適用可能)

 ・フラット35Sの金利優遇
 ・現金で住宅取得した際のすまい給付金(50歳以上)


このような多くのメリットがある長期優良住宅ですが、
意外な注意点があります。

それは、住宅会社によって
長期優良住宅に対するスタンスが違うということ。


長期優良住宅の認定をを受けるためには、
建物の設計が一定の基準を満たす必要があります。

大手ハウスメーカーは長期優良住宅仕様が標準になっていますが、
地場の工務店や建築家の建てる建物はそうではありません。

中にはハウスメーカーのように
長期優良住宅を標準仕様にしている工務店もありますが、
逆に長期優良住宅に消極的な工務店も少なからずあります。

ですので、長期優良住宅を希望する際は、まず
「長期優良住宅を希望しますが、御社は対応可能ですか?」
と住宅会社に聞く必要があります。


ただ、たいがいの住宅会社は
「ご希望なら、長期優良住宅も対応可能です」
と言うハズ。

そこで続けてこう聞いて下さい。
「御社の長期優良住宅の実績はどれくらいありますか?」

こう聞いたとき、
「半分以上が長期優良住宅です」
といった答えが返ってくれば問題ありません。


でも、
「長期優良住宅はコストもかかるので、
 メリットはあまりまりませんよ」
といった答えが返ってくるようなら・・・

その住宅会社は長期優良住宅に対して消極的、
もしくは否定的な可能性があります。

そういう住宅会社で建てると長期優良住宅を建てると、
かなりコストが上がったり、打合せをしているうちに
長期優良住宅を建てない方向に誘導されることも・・・

長期優良住宅を建てたい方は、ご注意を!



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愛知・岐阜のハウジングセンターで家づくりのおカネの話します [セミナーのお知らせ]

今週末・来週末と2週続けて
愛知県内・岐阜県内のハウジングセンターさんにお招きいただき、
セミナーの講師をさせて頂きます。

テーマは
『マイホーム購入前に知っておきたい、家づくりのおカネの話』
『まだ間に合う! 消費税8%で家を建てるには』
と、これから家づくりをお考えの方に向けた内容です。

3月19日(土)の中日ハウジングセンター可児会場では、
午後には個別相談もたっぷり1組60分お受けします。

これから家づくりをお考えの方、
現在検討中で資金やローン、税金などで疑問をお持ちの方。

場所も開催日も色々ですので、ご都合のよい会場にお越し下さい!


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
   第50回住まいづくりアカデミー 3月13日八事にて開講!
  『マイホーム購入前に知っておきたい、家づくりのおカネの話』
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

 “住宅資金”は人生の三大資金の一つ。安心な資金計画やおトクな住
 宅ローン選び、しっかり活用したい税制優遇など、家づくりで知って
 おきたいおカネの話をファイナンシャルプランナーが解説します。

 【日 時】3月13日(日)   ※午前・午後は同じ内容です
       午前の部 10:30~11:30
       午後の部 13:30~14:30
 【会 場】メ~テレ八事ハウジング センターハウス2階
      名古屋市昭和区八事本町16(無料駐車場あり)
 【講 師】住宅相談センター 主席コンサルタント・草野芳史
 【参加費】無料(予約制)
 【問合せ】住宅相談センター
      0120-756-365(なごむ 365日)


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
    『まだ間に合う! 消費税8%で家を建てるには』
           可児にて3月19日に開講
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

 平成29年4月1日の消費税10%増税まで、あと1年少々。家づく
 りは決めることがいっぱい、迷っていると期限に間に合わないことも。
 そこで、消費税8%の間に効率よく家を建てる方法や注意点を、年間
 100組以上の相談を受ける住宅コンサルタントが解説します。

 午後には個別相談会も開催。

【個別相談会の相談内容例】
「家づくりは、まず何から手を付ければいい?」
「早く見つかる土地の探し方は?」
「自分に合った住宅会社の選び方は?」
「家計に無理のない予算額や住宅ローンの選び方は?」

 ・日時    3月19日(土)
        勉強会  10:30~12:00
        個別相談会13:00~17:00(1組50分、4組限定、要予約)
 ・会場    可児中日ハウジングセンター 事務局
        可児市下恵土字針田4100
 ・講 師   住宅相談センター 主席コンサルタント・草野芳史
 ・その他   参加無料、予約制
 ・申込み   住宅相談センター


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
  『マイホーム購入前に知っておきたい、家づくりのおカネの話』
          大垣にて3月20日に開講
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

 “住宅資金”は人生の三大資金の一つ。安心な資金計画やおトクな住
 宅ローン選び、しっかり活用したい税制優遇など、家づくりで知って
 おきたいおカネの話をファイナンシャルプランナーが解説します。

 ・日時    3月20日(日)10:30~12:00
 ・会場    大垣中日ハウジングセンター 事務局
        大垣市鶴見町435-1
 ・講 師   住宅相談センター 主席コンサルタント・草野芳史
 ・その他   参加無料、予約制
 ・申込み   住宅相談センター



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ローン特約が付いているから安心、ではアリマセン! [住宅ローン]

昨日は、新築マンション購入の契約をなさった方から
住宅ローンのご相談がありました。

マンションはじめ、建売分譲住宅の購入や注文住宅の新築に当たって、
多くの方は住宅ローンを組んで支払いに充てます。

万一住宅ローンの審査に通らないと支払いが出来なくなるため、
売買(請負)契約書には「ローンが通らなかったら白紙解約できる」とする
“ローン特約(融資条項)”を盛り込むのが一般的。

これで住宅ローンの審査がまだでも、
安心して売買(請負)契約を結ぶことが出来るのです。


ただし、時々ローン特約が付いていても安心できない事があるので、
注意が必要。昨日のご相談もそのパターンでした。

確かにローン特約はついています。

でもその特約の対象は、
「マンション販売会社の提携ローンに限る」と言うのです。

これだと、例えば本命である金融機関の審査に落ちても、
提携ローンの審査に通ればローン特約の対象となりません。

そのため本命の0.6%の金利が通らず、
提携ローンの4.0%という高い金利で借り入れするか、
売買契約を解約にあたり手付金放棄を求められる事態が起こり得るのです。


昨日のご相談者も、草野が指摘して初めて
この事実を知ったとのこと。

ローン特約が付いているからと言って、安心はできません。
契約の際には、しっかりその中身を確認することをお勧めします。



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住宅ローン借換の考え方 [住宅ローン]

昨日も住宅ローン借換のご相談が1件ありました。

マイナス金利政策の影響で、
このところ住宅ローンの借り換えのご相談が多くなっています。

報道によると、金融機関には借換の相談が殺到しているのだとか。

そこで、いま住宅ローンの借換を考えている人に向け、
借換の基本的な考え方をおさらいしておきます。


1.借換の目安

住宅ローンを借り換える際には、事務手数料や保証料、
印紙代、登記費用等の諸費用がかかります。

それら諸費用を払っても借り換えるメリットが出るのは
おおよそ下記の場合です。

 1)残高1000万円以上
 2)残期間10年以上
 3)金利差1%以上

ただ、3の金利差1%に関しては、後述の通り
金利を下げることを目的にしない場合は、除外してかまいません。

また、残高が多かったり残期間が長い場合、
金利差が1%なくてもメリットが出る可能性もあります。

これらの条件に当てはまれば、次に進みます。


2.借換の手順

借換にあたっては、おおよそ次のステップで進めていきます。

 1)借り換える金利タイプを決める
 2)決めた金利タイプの中で、有利な銀行を探す
 3)現在借りている銀行へ、繰り上げ返済する旨を連絡し、
  手続きを確認する
 4)借換先の銀行に申込を行う


3.金利タイプの考え方

金利タイプには、変動金利、期間固定選択型(10年固定が代表各)、
全期間固定金利とありますが、借り換えで多いのは、

 1)現在借りている金利タイプと同じ金利タイプへの借換
 2)全期間固定や10年固定から変動金利タイプへの借換

の2パターン。

基本的に今のローンよりも金利が下がり、
利息負担が軽減されるというもの。

この場合にメリットが出るのが、
「1.借換の目安」で挙げた「金利差1%以上」の場合。

10年固定や全期間固定から変動へ借り換えるなら
もともと大きな金利差があるため、
たいがいの場合でメリットは出ます。


ただ、いまは記録的低金利。

ほとんど追加負担なく、金利上昇リスクの高い
変動金利タイプから、リスクの低い10年固定、
もしくはリスクの無い全期間固定金利に借り換えもできます。

“利息軽減”よりも“リスク軽減”という考え方もアリでしょう。


4.借換できない場合

上記の通り借換手続きを進めても、
下記のような事情で審査に通らない事があります。

 1)所得が下がった、もしくは転職して勤続年数が短い
 2)ローン返済を延滞した
 3)健康状態が悪く、団体信用生命保険に入れない
 4)住宅購入時に頭金を入れなかったため、
  残高が担保割れしている

これらに該当すると、借換が出来ないか、
出来たとしても条件が悪くなる可能性があります。


・・・といったところ。

これまでの相談事例から、2~3年以上前に借入している場合、
借換メリットが出ることが多くなっています。

そういう方は、一度借換をご検討いただくことをお勧めします。

もし借換について良く分からない場合は、
お気軽に住宅相談センターまでお問合せ下さい。

下記、HP上の借換診断から現在の返済条件を
入力いただいても結構です。

   >>>住宅ローン 借換診断

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マイナス金利政策で、いまが住宅ローンの借り換え時?! [住宅ローン]

本日は2組のご相談がありましたが、
うち1組は住宅ローンの借り換え

マイナス金利政策で金利が下がっているので、
いま借り換えたらどうななの・・・というもの。

実は、先月の日銀のマイナス金利政策のスタート以降、
住宅ローンの借り換え相談が急増中

今週も来社・電話・HPからの問合せが10件にのぼっています!


確かにマイナス金利の影響で、住宅ローン金利の下げ幅は強烈!

固定金利タイプのフラット35は過去最低を更新、
変動金利タイプは0.5%台も当たり前!

住宅ローンの借り手としては嬉しい限りですよね。

住宅ローンの借り換えであれば、
ローン申込から融資実行までの期間も短く、
その間の金利上昇リスクもあまりありません。

いまの金利水準は草野には“逆バブル”に映り、
いずれバブルが弾ける可能性もあります。


そういう点では、いまはまさに住宅ローンの借り換え時。

今週ご相談のあった方の中には
500万円近くの借換メリットが出るケースもありました。

借り換えにあたっては、単に金利を下げるだけでなく、
同じ水準の金利のまま、固定金利タイプなど
金利上昇リスクを軽くする方法もあります。

いま住宅ローンを返済中の方は、
ぜひこの時期に借り換えを検討することをお勧めします。


住宅相談センターでは、返済予定表をお持ち頂ければ
借換メリットがどれだけ出るかを無料で拝見しています。

また、ホームページ上でも
【住宅ローン借換診断】として同様の診断をしています。

お気軽にお問合せ下さい!




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2016年3月のフラットの金利動向 ~過去最低を大幅更新!~ [住宅ローン]

昨日、住宅金融支援機構から、各金融機関の
3月のフラット35の金利が発表されました。

3月の民間金融機関の住宅ローンは、
日銀のマイナス金利政策の影響をモロに受け、
全ての金利タイプで利下げとなりました。

フラット35についても同様に、下記の通り
全ての返済期間で前月から 大幅な利下げとなりました(カッコ内は対前月)。

 ・フラット20  1.02%(▲0.19%)
 ・フラット35  1.25%(▲0.23%)
 ・フラット50  1.78%(▲0.15%)

※融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  1.46%(▲0.19%)
 ・フラット35  1.69%(▲0.23%)
 ・フラット50  2.22%(▲0.15%)

※フラット35S
 ・フラット20  0.72%(▲0.19%)
 ・フラット35  0.95%(▲0.23%)

※フラット35Sで融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  1.16%(▲0.19%)
 ・フラット35  1.39%(▲0.23%)


ご覧のとおり返済期間20年超で
昨年2月に記録した最低金利1.37%をも下回る1.25%と、
過去最低を大幅に更新しています。



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2016年3月の民間住宅ローン金利動向 ~マイナス金利を受け大幅利下げ~ [住宅ローン]

本日、メガバンクを始めとする民間金融機関から
3月の住宅ローンの金利が発表されました。

先月は、長期金利の低下に合わせて
全ての金利タイプで利下げ傾向となりました。

ただ、1月29日に黒田日銀総裁が発表した
“マイナス金利政策”の影響は限定的でした。

が、一部の金融機関では先月中旬に利下げの動きがあったほか、
今月は多くの金融機関でマイナス金利政策の影響が出ています。

名古屋地区の3月の金利動向はどうなったのでしょうか?


まずは変動金利タイプから。

先月までにメガバンク・信託銀行で0.6%台前半の水準となりましたが、
今月は三菱UFJ信託銀行やネットバンク等でさらに利下げの動きが出ています。

すでに限界に近い低金利水準のため、利下げ幅は小さいものの
マイナス金利政策の影響が出ています。

ネットバンクなどでは、手数料体系が違うとはいえすでに
0.6%を切る低水準となっていますので、変動金利タイプは
0.6%前後と過去に例のない低水準となっています。

日銀の金融緩和・マイナス金利政策は物価上昇率が2.0%になるまで継続の
見込みなので、変動金利も当面現在の水準で推移すると思われます。


次に、固定金利タイプ固定金利期間選択タイプ

長期金利(10年モノ国債の利回り)は、1月29日の
日銀のマイナス金利発表以降、0%を一気に突き抜け
マイナスという未知の領域に突入、2月下旬には-0.06%となりました。

その影響で軒並み0.15~0.25%と大幅な利下げとなりました。

その結果、10年固定では三井住友信託銀行の0.50%など、
変動金利と見紛うほどの低水準となっています。

ここまで来ると、名古屋地区の地銀・信金の
実行金利と遜色ないレベルの水準と言えます。

ただ、メガバンクや信託銀行などは、
借入者の条件(属性)によって最低金利が出ないケースがあるほか、
中間金やつなぎ融資の扱いも厳しいため、表向きの金利だけで判断せず
地銀・信金も合わせて比較する方が良いでしょう。


フラット35の金利動向の詳細は明日レポートしますが、
速報としては、返済期間20年以内のフラット20で1.02%、
20年超のフラット35で1.25%で0.2%程度と
過去最低を更新する大幅な利下げとなっています。


なお、上記の金利は金利プラン優遇後の“表向き”の数字です。
借入れ条件や借りる方の属性や交渉次第で、
さらに優遇幅を大きくすることもできます。



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