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住宅ローン借換の考え方 [住宅ローン]

昨日も住宅ローン借換のご相談が1件ありました。

マイナス金利政策の影響で、
このところ住宅ローンの借り換えのご相談が多くなっています。

報道によると、金融機関には借換の相談が殺到しているのだとか。

そこで、いま住宅ローンの借換を考えている人に向け、
借換の基本的な考え方をおさらいしておきます。


1.借換の目安

住宅ローンを借り換える際には、事務手数料や保証料、
印紙代、登記費用等の諸費用がかかります。

それら諸費用を払っても借り換えるメリットが出るのは
おおよそ下記の場合です。

 1)残高1000万円以上
 2)残期間10年以上
 3)金利差1%以上

ただ、3の金利差1%に関しては、後述の通り
金利を下げることを目的にしない場合は、除外してかまいません。

また、残高が多かったり残期間が長い場合、
金利差が1%なくてもメリットが出る可能性もあります。

これらの条件に当てはまれば、次に進みます。


2.借換の手順

借換にあたっては、おおよそ次のステップで進めていきます。

 1)借り換える金利タイプを決める
 2)決めた金利タイプの中で、有利な銀行を探す
 3)現在借りている銀行へ、繰り上げ返済する旨を連絡し、
  手続きを確認する
 4)借換先の銀行に申込を行う


3.金利タイプの考え方

金利タイプには、変動金利、期間固定選択型(10年固定が代表各)、
全期間固定金利とありますが、借り換えで多いのは、

 1)現在借りている金利タイプと同じ金利タイプへの借換
 2)全期間固定や10年固定から変動金利タイプへの借換

の2パターン。

基本的に今のローンよりも金利が下がり、
利息負担が軽減されるというもの。

この場合にメリットが出るのが、
「1.借換の目安」で挙げた「金利差1%以上」の場合。

10年固定や全期間固定から変動へ借り換えるなら
もともと大きな金利差があるため、
たいがいの場合でメリットは出ます。


ただ、いまは記録的低金利。

ほとんど追加負担なく、金利上昇リスクの高い
変動金利タイプから、リスクの低い10年固定、
もしくはリスクの無い全期間固定金利に借り換えもできます。

“利息軽減”よりも“リスク軽減”という考え方もアリでしょう。


4.借換できない場合

上記の通り借換手続きを進めても、
下記のような事情で審査に通らない事があります。

 1)所得が下がった、もしくは転職して勤続年数が短い
 2)ローン返済を延滞した
 3)健康状態が悪く、団体信用生命保険に入れない
 4)住宅購入時に頭金を入れなかったため、
  残高が担保割れしている

これらに該当すると、借換が出来ないか、
出来たとしても条件が悪くなる可能性があります。


・・・といったところ。

これまでの相談事例から、2~3年以上前に借入している場合、
借換メリットが出ることが多くなっています。

そういう方は、一度借換をご検討いただくことをお勧めします。

もし借換について良く分からない場合は、
お気軽に住宅相談センターまでお問合せ下さい。

下記、HP上の借換診断から現在の返済条件を
入力いただいても結構です。

   >>>住宅ローン 借換診断

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