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予算オーバーを防ぐハウスメーカーとの商談法 ~値引きにつられない~ [家づくりの資金計画]

更新がサボり気味の当ブログですが・・・

1週間ほどお盆休みをいただいていましたが、
それ以外はちゃんと仕事してますよ。

昨日などは、平日にもかかわらず3組のご相談があり、
その合間に歯医者に行ったり住宅会社を訪問してきました。


昨日のご相談はいろいろ。
 ・これから住宅取得を検討したいということで
  家づくりの資金計画全般のご相談
 ・商談中のハウスメーカーのどちらを選ぶか?
 ・アパート経営のための資金繰りのご相談
などなど。

このうち、大手ハウスメーカーと契約する際の
資金計画に関わる注意点をご紹介します。


大手ハウスメーカーと商談をしていると、よく出てくるのが
「今月ご契約いただいたら、特別に○○○万円お値引します」
との言葉。

エッ、でもまだ商談を始めて1か月、
まだ間取りがなんとなく固まった程度だけど・・・
と思っていると。。。

「大丈夫です。契約後に変更できますから」
とか、時には「あくまで“仮契約”ですから」
との言葉が出てくることもあります。

確かに契約後であっても着工するまでであれば変更は可能です。

でも追加やグレードアップすれば、
そのまま金額もアップしてしまいます。

実際に、値引き額以上に増額してしまったケースも珍しくありません。


そんなことにならないためには、どうすればよいのか?

いくら“仮契約”と言われても、契約はあくまで契約。
気に入らないからと解約したら違約金が発生しますから、
契約前にしっかり細部まで詰めることです。

まずは間取りを確定すること。
間取が変わり建物の面積が変われば、金額も変わります。


次に、仕様を確認すること。

キッチンや浴室といった住設機器や床や壁、
外壁などの仕上げ材は標準仕様で見積もられているのが一般的。

でも契約後に詳細打合せで実際のサンプルを見たら満足できず、
モデルハウスと同じ仕様にしたいと希望したら、
追加オプション扱いで、当然金額も増えてしまうという訳です。


ただ、仕様の打合せをしたいとハウスメーカーの営業マンに言うと、
「建築士やコーディネーターとの打合せはご契約後になります」
と返されることもよくあります。

そこで諦めることはありません。
強く言えば(それなら他社と契約する 等)、対応してくれます。

実際のところは全ての仕様を確定するのは難しいので、
おおよそのグレードを確認する程度で十分です。


ここまでやって最後に金額、すなわち値引き交渉です。

逆に言うと、間取りや仕様を詰めずに値引き交渉をしても、
意味を成さないのです。

ちなみに“今月限り”などの言葉は気にする必要はありません。

この手の値引やキャンペーンは、毎月のように
手を変え品を変えて行われています。

中には、当初の見積を水増ししておき
大きな値引きに見せかけるケースさえあります。

決算月などで特別な値引きが出るケースもありますが、
契約後の仕様変更での増額を考えると、
しっかり仕様を固めてから契約する方がお得です。


実際に限定キャンペーンで契約後に
仕様変更で500万円も増額になったケースもありました。

逆にいま商談中のご相談者のケースでは、
「もう値引きできません」と言われましたが値引きが引き出せ、
さらにその金額でオプションの追加も出来ました。

いくら契約時は予算に収まっていても
契約後に増額になってしまっては、資金計画が狂ってしまいます。

その結果、住宅ローンの借入が増え、
ひいては家計にも影響が出てしまうのです。

キャンペーンや大幅値引きにつられて
焦って契約しないようにご注意を!



2016年8月のフラットの金利動向 ~35年返済が過去最低更新の0.9%に~ [住宅ローン]

昨日、住宅金融支援機構から、各金融機関の
8月のフラット35の金利が発表されました。

8月の民間金融機関の住宅ローンは、
日銀のマイナス金利政策に加え、イギリスのEU離脱問題の影響も受け、
10年以上の長期の固定金利タイプを中心に利下げとなりました。

フラット35も同様で、下記の通り下記の通り返済期間20年と35年で
利下げとなり、それぞれ過去最低を更新しました。 (カッコ内は対前月)

 ・フラット20  0.83%(▲0.02%)
 ・フラット35  0.90%(▲0.03%)
 ・フラット50  1.44%(+0.01%)

※融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  1.27%(▲0.02%)
 ・フラット35  1.34%(▲0.03%)
 ・フラット50  1.88%(+0.01%)

※フラット35S
 ・フラット20  0.53%(▲0.02%)
 ・フラット35  0.60%(▲0.03%)

※フラット35Sで融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  0.97%(▲0.02%)
 ・フラット35  1.04%(▲0.03%)



2016年8月の民間住宅ローン金利動向 ~今月も一段の利下げ~ [住宅ローン]

本日、メガバンクを始めとする民間金融機関から
8月の住宅ローンの金利が発表されました。

先月は日銀のマイナス金利政策に加え、イギリスのEU離脱問題の影響も受け、
10年以上の長期の固定金利タイプを中心に大幅な利下げとなりましたが、
名古屋地区の8月の金利動向はどうなったのでしょうか?


まずは変動金利タイプですが、
マイナス金利政策の影響による利下げの動きもひと段落しており、
今月も据え置きとなりました。

それでも変動金利タイプは
0.6%を切る低水準となっています。

日銀の金融緩和・マイナス金利政策は物価上昇率が2.0%になるまで継続の
見込みなので、変動金利も当面現在の水準で推移すると思われます。


次に、固定金利タイプ固定金利期間選択タイプ

1月29日の日銀のマイナス金利発表以降-0.1%前後の水準で
推移している長期金利(10年モノ国債の利回り)は、
イギリスのEU離脱問題もあり7月末には-0.3%台まで低下。

そのため、10年以上の固定金利・期間選択タイプを中心に
先月に続いての利下げとなり、三井住友信託銀行では10年固定で0.35%、
30年の長期固定で0.75%という超低金利となっています。

ただ、メガバンクや信託銀行などは、
借入者の条件(属性)によって最低金利が出なかったり、
中間金やつなぎ融資の扱いも厳しく、
当初固定期間終了後の上げ幅が大きかったりします。

表向きの金利だけで判断せず
地銀・信金も合わせて比較する方が良いでしょう。


フラット35の金利動向の詳細は明日レポートしますが、
速報としては20年超のフラット35で0.90%と、
前月から△0.03%と過去最低を更新する利下げとなっています。


なお、上記の金利は金利プラン優遇後の“表向き”の数字です。
借入れ条件や借りる方の属性や交渉次第で、
さらに優遇幅を大きくすることもできます。