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金利0.6%引下げの“【フラット35】リノベ”がスタート! [住宅ローン]

今月はフラット35で新しい商品が二つ発表されました。

昨日の“ARUHIスーパーフラット”に続き、
本日は“【フラット35】リノベ”をご紹介します。


この【フラット35】リノベは、名前の通り
リノベーションに対する融資。

通常、フラット35は住宅の購入や建築費用が対象ですが、
中古住宅の購入にプラスしてリノベーションの費用も対象になります。

これまでもフラット35には同様な商品として
【フラット35(リフォーム一体型)】がありました。

大きな違いは、【フラット35】リノベの場合、
リフォーム(リノベーション)を行った結果、
建物が一定以上の性能を満たせば金利が引き下げられるという点。

従来のフラット35Sと同様の考え方で、
Aプランなら10年間、Bプランなら5年間、
金利が0.6%引き下げられます。

この0.6%という引下幅は、現在の新築住宅のSでの0.3%の2倍。
国が新築市場から中古市場へ施策をシフトしている現れと言えます。


一定の基準というのは、新築同様
 ・省エネルギー性
 ・耐震性
 ・バリアフリー性
 ・耐久性・可変性
の内、一つ以上の項目が適合すればオーケー。

例えば、耐震等級3や、長期優良住宅の認定を取れば、
Aプランで10年間の金利引き下げが適用されます。

ただし、当然、上記項目以外の通常のフラット35の基準を満たす必要があり、
上記基準もリフォーム前から満たしていると対象外となります。
(あくまでリフォームを行って性能が向上する必要があり)


民間の住宅ローンでも、
中古住宅購入+リフォーム(リノベーション)まで
融資対象になることはあります。

が、【フラット35】リノベの場合は、通常のフラット35同様
自営業や転職したばかりの人でも審査が通りやすかったり、
民間では扱いが少ない長期固定金利タイプという特徴があります。


さらに特筆すべきは担保評価

民間の住宅ローンの場合は、
築年数によっては融資対象にならないことがある上、
担保評価は固定資産税評価額の〇掛けなんてもこともありません。

そのため、所得があっても担保評価の点から
希望額いっぱいに借入できないこともよくあります。

でも【フラット35】リノベの場合は、フラット35の基準を満たし、
リフォームによって一定の性能向上がされれば融資対象になります。


基準を満たすだけのリフォームをするには
1000万円規模のコストがかかることもあります。

でも、最初から安い中古住宅を購入し、耐震や断熱などの
大規模リフォーム(リノベーション)をしようという方にとっては、
ばっちり条件がはまるでしょう。

10月の金利なら、35年間の全期間固定の住宅ローンが
当初10年間は0.46%で借りられます。

中古住宅の購入+リフォームをお考えの方なら、
ぜひ選択肢に入れることをお勧めします。


なお、【フラット35】リノベは、10月1日から受付がスタートし、
11月実行分から適用されます。

今のところ、平成29年3月31日申し込み分までが対象の予定ですが、
予算枠を使い切れば早めに申し込みが締め切られることもあります。

詳しくは、住宅金融支援機構のホームページをご覧下さい。




頭金が多いとおトク! “ARUHIスーパーフラット”がスタート [住宅ローン]

もう10月も月末を迎えますが、
今月はフラット35で新しい商品が二つ発表されました。

現在はまだ受付だけですが、来月からは融資実行が可能となりますので、
本日・明日と2回に分けてご紹介します。

まず本日はARUHIの商品、“ARUHIスーパーフラット”です。


この商品は、自己資金を購入・建設費用の2割入れることで
通常のフラット35よりも金利が下がるというもの。

通常のフラット35でも自己資金を1割入れることで金利が下がりますが、
“ARUHIスーパーフラット”はそれよりも金利が下がります。

どれくらい金利が下がるかは、10月の金利だと下記になります。
(返済期間35年の場合)

 ・自己資金10%未満(通常)      1.50%
 ・自己資金10%~20%         1.06%
 ・自己資金20%以上(スーパーフラット)0.96%

つまり、通常のフラット35から、
自己資金10%以上で0.44%引下げされるところ、
さらに引き下げ幅が0.1%増えるというもの。

これにより、3000万円を35年、元利均等払いで返済した場合の
利息額は下記の通りで、通常の場合よりも約324万円、
自己資金10%の場合と比べても約59万円の利息が軽減されます。

 ・自己資金10%未満(通常)      857.9万円
 ・自己資金10%~20%         592.1万円
 ・自己資金20%以上(スーパーフラット)533.3万円

この「ARUHIスーパーフラット」はフラット35Sとの併用も可能
そうすると最長で当初10年間の金利がさらに0.3%下がって、
10月の金利だと35年返済の固定金利で0.66%なります。


なお、“ARUHIスーパーフラット”で金利が下がるのは、
通常のフラット35と仕組みが違うから。

通常のフラット35は住宅金融支援機構が債権を買い取る「買取型」。

それに対して、“ARUHIスーパーフラット”は「保証型」を利用しています。
そのため、通常のフラット35とは違う点がいくつかあります。


例えば、返済期間

通常のフラット35の場合は、
返済期間が20年以内と20年超とで金利が変わります。
(20年以内の方が金利が低い)

でも、“ARUHIスーパーフラット”では返済期間による金利の差はないため、
返済期間が20年以内だとメリットは少なくなります。


また、団体信用生命保険

団信に加入するには別途申込みが必要なのは通常のフラット35と同様ですが、
通常は団信の特約料が年払いのところ、“ARUHIスーパーフラット”では
金利が0.3%上乗せされるので、毎月の返済額の中に団信の費用が含まれます。

通常のフラット35の団信(機構団信)特約料は
金利換算で0.358%となりますので、
「ARUHIスーパーフラット」は少々お得ということになります。

ただし、“ARUHIスーパーフラット”の団信は機構団信では無く、
ジブラルタ生命の商品になります。

そのため、返済期間中の解約はできない他、
保障対象は死亡・高度障害のみ(ガンや三大疾病は無し)だったり、
夫婦二人で借入しても保証は一人のみとなります。


自己資金の扱いも違います。

“ARUHIスーパーフラット”の条件として、
諸費用を除く購入・建設費用の2割の自己資金が必要となります。

ARUHIの通常のフラット35の場合、この自己資金は
併せ融資(ARUHIフラットα)で調達した資金も含まれます。

が、「ARUHIスーパーフラット」については、
他での借入は自己資金とはみなされず、
全て現金で用意する必要があります。

他にも、繰り上げ返済は1万円からオーケー
(通常は10万円から)など、細部ではいろいろ違いがあります。


自己資金に余裕のある方にとっては、
“ARUHIスーパーフラット”は
なかなか面白い選択肢になると思います。

10月3日から受付も始まっており、
11月4日より融資実行開始となります。

詳しくはこちらのホームページからご覧ください。



家計に役立つ“ライフプラン通信 ”2016秋号発行しました [ファイナンシャルプランニング]

住宅相談センターが運営に参画している
中日ビル「家計の総合相談センター」が発行する
「ライフプラン通信」

家計の総合相談センターの専門家たちが、
保険や家計、年金、住宅、税金、相続など、
家計に役立つ最新制度や知識を解説、年に4回発行しています。

その2016年秋号が完成しましたので、ご紹介します。

▼▼表紙▼▼
表紙(縮小版).jpg

住宅については、住宅相談センター代表・吉田の
『ホームインスペクション(住宅診断)が法制化されました』

▼▼住宅記事▼▼
住宅記事(縮小版).jpg


他にも、
 『外貨建て保険で老後資金づくり』
 『年末調整の前に知っておきたい、5つの控除』
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 『あなたについて、相続税の申告は必要ですか』
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といった専門記事や、11月に開講する『ライフプランセミナー』のご案内、
『季節のレシピ』も載っています。

▼▼専門記事▼▼
専門記事(縮小版).jpg


詳しい記事は下記からご覧いただくか、
家計の総合相談センター店頭にてお渡しいたします。

   >>>ライフプラン通信はコチラからご覧下さい



大垣・可児にて『低金利を活かした住宅ローンの借り方』お話しします [セミナーのお知らせ]

今月は、岐阜のハウジングセンターにお呼びいただき、
住宅ローンの借り方についてセミナーにてお話しさせていただきます。

テーマは、いまが旬の
「低金利を活かした住宅ローンの借り方」
について。

22日(土)が大垣、29日(土)が可児です。
お近くの方、お気軽にお越し下さい!


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
    『知っておきたい家づくりのおカネの話
           低金利を活かした住宅ローンの借り方』
      大垣にて10月22日、可児にて10月29日開講
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 日銀のマイナス金利政策等の影響で、いま住宅ローンは記録的低金利
 となっています。その追い風の中で、変動金利と固定金利のどちらを
 選ぶべきか、また、よりお得に住宅ローンを借りる方法を、ファイナ
 ンシャルプランナーが解説します。
 
【大垣会場】
 ・日時    10月22日(土)10:30~12:00
 ・会場    大垣中日ハウジングセンター 事務局
        大垣市鶴見町435-1

【可児会場】
 ・日時    10月29日(土)10:30~12:00
 ・会場    可児中日ハウジングセンター 事務局
        可児市下恵土字針田4100

【その他】
 ・講 師   住宅相談センター 草野 芳史
 ・その他   参加無料、予約制
 ・申込み   住宅相談センター



住宅ローンの保証料は誰のためのもの? [住宅ローン]

昨日・一昨日と住宅ローン・資金計画のご相談が4組重なりました。
その中で、保証料についてのご質問がありました。

“保証料”という言葉からは、「保証してもらえる」ということで
「安心」といったイメージがあるかもしれんが、
ご説明すると「イメージとだいぶ違った」言われることが少なくありません。


住宅ローンを借りる際、保証料と同じく外部の機関が関わるものに
「団体信用生命保険(団信)」があります。

これは、債務者に万一のこと(死亡や高度障害)が起こった時、
保険会社から保険金が支払われて、住宅ローンが完済されます。

民間の住宅ローンでは保険料は銀行が負担し、
フラット35の場合は債務者が保険料を年払いで負担します。

支払いは誰であっても、債務者にとっては安心材料には違いありません。


では保証料とは何かというと、万一住宅ローンを返せなかった時に、
保証会社が立て替えてくれるという仕組みです。

(ただし、先述の通り死亡や高度障害が原因で返済できなくなった場合は、
 団体信用生命保険の保険金が出ますので、保証会社の出番はありません)

保証料の金額は、3000万円を35年返済で借りた場合、
およそ60万円ほど。

少なくない金額ですが、保証会社を付けることで
何かあっても銀行への返済は終わりますから、そりゃ安心!

・・・なワケではありません!


保証会社はあくまで“立て替え”ているだけ。
債務者から見れば、返済先が銀行から保証会社に移るだけ。

ようは保証会社は“保証人”に過ぎず、
団信のように債務がチャラになるというものではありません。

銀行にとっては、保証会社を付けることで
貸したお金のとりっぱぐれは起こらないので“安心”。

誰のための保証かと言えば、保証料を払った債務者のためではなく、
銀行のためのものなのです。


この仕組みをご説明すると、驚かれる方が結構いらっしゃいます。

せっかく高いお金を払っても、ほとんど意味がないと思うかもしれません。
でも、そういうものと割り切るしか無いのです。


ちなみに、フラット35やネットバンクなどでは、
保証料がかからない(無料)だったりします。

ただ、保証料の代わりに事務手数料が保証料並みにかかることも
少なくありませんので、「保証料無料」という
営業トークに惑わされないようして下さい。




吹上ホール「あいち住まいるフェア」にてセミナー&相談ブース出展 [セミナーのお知らせ]

来週、10月14日(金)~16日(日)に吹上ホールで開催される
「あいち住まいるフェア」にて、セミナー講師をします。

テーマは『リフォーム・リノベーションの資金計画』について。


また、会期中、住宅相談センターも住宅資金や
住宅会社・リフォーム業者選び、ホームインスペクションなどの
ご相談などを無料でお受けいたします。

ほかにも家づくりをお考えの一般消費者を対象に
住宅会社はじめ住宅・不動産関連事業者が出展し、
展示や講演など行っています。

住宅相談センターの相談ブースは1階ホール、
セミナー会場は2階・第1ファッション展示場となります。

家づくりやリフォームをお考えの方、お気軽にお越しください!


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  10月14日~16日 吹上ホール あいち住まいるフェアにて          セミナー & 住宅相談ブース出展
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14日(金)11:00~11:45 住宅コンサルタント:吉田貴彦
『宅建業法改正! 住宅購入・リフォーム前に
  やっておきたい“ホームインスペクション”』
  中古住宅は一軒ごとにコンディションがバラバラ。買ってみたら、
  リフォームしてみたらシロアリ被害でビックリ?!なんてことにな
  らないためのポイントを、住宅診断のプロが実例で説明します。

15日(土)16:00~16:45 ファイナンシャルプランナー:草野芳史
『こんなにトクする?!
   リフォーム・リノベーションの資金計画』
  リフォームは、税制優遇や住宅ローンの種類が複雑なうえ、後から
  思わぬ費用がかかることも。知っておきたい予算の考え方や、最新
  の補助金・優遇税制の活用法などトクする情報もお伝えします。

16日(日)11:00~11:45 住宅コンサルタント:吉田貴彦
『知らないと怖い?!
    リフォーム・リノベーション業者の選び方』
  訪問販売に点検商法、無資格業者・・・ 資格や許可のいらないリ
  フォーム業界は、玉石混交。悪質な業者とのトラブルに巻き込まれ
  ないためのリフォーム会社の選び方、見極め方をお話しします。

  ・日 時 10月14日(金)~16日(日)
  ・会 場 吹上ホール(名古屋市中小企業振興会館)
        名古屋市千種区吹上二丁目6番3号
        地下鉄吹上駅5番出口から徒歩5分
  ・入 場 無料
  ・問合せ あいち住まいるフェア事務局(中部経済新聞社内)
        電話052-561-5675

【会場案内・セミナースペース】※クリックすると拡大します
場内案内_2016吹上-セミナー.JPG


【会場案内・相談ブース】※クリックすると拡大します
場内案内_2016吹上-ブース.JPG






2016年10月のフラットの金利動向 ~35年返済で2カ月連続の利上げ~ [住宅ローン]

昨日、住宅金融支援機構から、各金融機関の
10月のフラット35の金利が発表されました。

10月の民間金融機関の住宅ローンは、
先月発表された日銀の金融政策の変更の影響で
各金融機関によって判断が分かれました。


フラット35もある意味同様で、下記の通り返済期間20年で若干の利下げ、
返済期間35年で利上げとなりました。 (カッコ内は対前月)

返済期間35年は2カ月連続の利上げとなっています。

 ・フラット20  0.95%(▲0.01%)
 ・フラット35  1.06%(+0.04%)
 ・フラット50  1.39%(+0.05%)

※融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  1.39%(▲0.01%)
 ・フラット35  1.50%(+0.04%)
 ・フラット50  1.83%(+0.05%)

※フラット35S
 ・フラット20  0.65%(▲0.01%)
 ・フラット35  0.72%(+0.12%)

※フラット35Sで融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  1.09%(▲0.01%)
 ・フラット35  1.20%(+0.04%)



2016年10月の民間住宅ローン金利動向 ~金融機関によって対応分かれる~ [住宅ローン]

本日、メガバンクを始めとする民間金融機関から
10月の住宅ローンの金利が発表されました。

先月は、7月末の日銀の追加緩和見送りを受けて固定金利期間選択タイプから
長期固定で0.05~0.1%程度の利上げとなりました。

その後、9月20・21日に日銀の金融政策決定会合が開催され、
「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」の導入が決定、
住宅ローンの金利への影響も取りざたされています。

名古屋地区の10月の金利動向はどうなったのでしょうか?


まずは変動金利タイプですが、
これまでのマイナス金利政策が継続されていますので、
今月も据え置きとなっています。

相変わらず変動金利タイプは
0.6%を切る低水準となっています。

変動金利については、日銀は物価上昇率が2.0%になるまで
現在の水準を維持する見込みです。


次に、固定金利タイプ固定金利期間選択タイプ

「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」では、
-0.3%まで低下したこともある長期金利(10年モノ国債の利回り)を
ゼロ%程度で推移するようにコントロールすることになりました。

長期金利は、住宅ローンの長期の固定金利に影響を与えるため、
今月は若干すると予想したのですが・・・

実際には長期金利は日銀の思惑ほど上がらず、
というより日銀の発表後一時的にプラスになったものの
9月末には-0.1%近くまで下がりました。

その影響から若干市場も混乱しているのか、
0.05%程度の利上や据え置きであったり、
逆に若干利下げした金融機関もあるなど、判断が分かれました。

三井住友信託銀行では先月から据え置きで、10年固定で0.45%、
30年の長期固定で0.85%と、非常に低金利の水準が続いています。

日銀は長期金利についてゼロ%程度になるように
コントロールするとしており、それに連動して
長期固定の住宅ローン金利が大幅に上がる可能性は低いということになります。

ただ、このところの市場の動向を見ていると
日銀の思惑通りになっておらず、
金利動向も不透明さが残ると言わざるを得ません。


なお、メガバンクや信託銀行などは、借入者の条件(属性)によって
最低金利が出なかったり、中間金やつなぎ融資の扱いも厳しく、
当初固定期間終了後の上げ幅が大きかったりします。

表向きの金利だけで判断せず、柔軟に条件交渉ができる
地銀・信金も合わせて比較する方が良いでしょう。


フラット35の金利動向の詳細は明日レポートしますが、
速報としては20年超のフラット35で1.06%と、
前月から0.04%の利上げとなっています。



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