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60歳以上、収入が低くても借りられるローン“リバースモーゲージ"

先日、住宅金融支援機構さんが主催する
FP向けの勉強会に参加しました。

その中のテーマの一つがリバースモーゲージでした。


リバースモーゲージとは、直訳すると"逆の住宅ローン"。

何が逆かというと、通常の住宅ローンは毎月返済をするところ、
リバースモーゲージでは借入期間終了時に一括返済となる点。

自宅の土地・建物を担保に借入れを行い、
借入者がお亡くなりになった時点で土地・建物を売却して
その売却益等でローンを完済する仕組み。

定年退職して年金収入しかないなど、通常の住宅ローンでは返済が難しく、
かつ、家を遺すべきお子様のいない高齢者向きの商品となります。


このリバースモーゲージ(リバモ)はいくつかの銀行や自治体、
社会福祉協議会等で取り扱っていますが、
住宅金融支援機構が扱うのは概ね下記のような商品になっています。

 ・窓口となるのは各金融機関(東海3県では現在3金融機関が取扱い)
 ・満60歳以上の方
 ・用途は、住宅のリフォーム・建設・購入費用、
  サービス付き高齢者住宅の入居一時金、子世帯の住宅取得資金 等
 ・最大5000万円、かつ担保評価額の60%以内。
  所要資金の100%以内。ローン借換の場合は借換残高まで。

一般の金融機関との主な違いは、資金使途が
住宅関係資金に限定されているというところでしょうか。


収入の低い高齢者にとっては有力な資金調達手段となるリバモですが、
その仕組み上ネックになるのが借入可能額。

土地・建物の担保評価の50~60%が上限となるうえ、
評価額も一般的には固定資産税評価額などで見ます。

そのため、実勢価格からはかなり低い額となり、
地価の高い都会ならある程度まとまった額が期待できますが、
地価の安い郊外や田舎だと思ったほどの金額なりません。

そこがリバモの普及のネックにいなっていると言えます。


そうはいっても人によっては利用価値が高いケースもあります。

たとえば住宅ローンの借り換え。

金利が高くて毎月の返済が大変でも、リバモに借り換えれば
毎月の返済は利息分だけで済むようになります。

また、リフォーム費用に充てることも可能。

ですので、ご本人の自宅のリフォーム費用として使うこともできますし、
例えば子世帯と同居したり高齢者住宅に移った後の自宅を
賃貸として貸し出すためのリフォーム費用にすることもできます。


ほかに注意点としては、最終的に土地・建物を売却して完済しますが、
万一価格が下がって売却益で完成できなかった場合、債務が残ってしまうこと。

残った債務は相続人などが負担することになります。

(そのようなことが起こらないように、
 借入可能額を担保評価の50~60%と低めに設定しているのですが)

ちなみに、債務を返済してまだ売却益が残った場合は、
それは手元に残るということになります。


注意点はありますが、子どもが家をすでに持っていたり、
子どもがいなかいなど、家や土地を遺す必要が無い方にとって、
老後を豊かに暮らすための資金調達方法の一つと言えます。

少子高齢化が進む日本において、
これから普及の進む制度と言えるでしょう。



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2016年11月のフラットの金利動向 ~全ての返済期間で若干の利下げ~ [住宅ローン]

昨日、住宅金融支援機構から、各金融機関の
11月のフラット35の金利が発表されました。

11月の民間金融機関の住宅ローンは、
長期固定金利タイプで若干の利下げとなりました。


フラット35も同様で、下記の通り全ての返済期間で若干の
利下げとなりました。 (カッコ内は対前月)

 ・フラット20  0.93%(▲0.02%)
 ・フラット35  1.03%(▲0.03%)
 ・フラット50  1.33%(▲0.06%)

※融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  1.37%(▲0.02%)
 ・フラット35  1.47%(▲0.03%)
 ・フラット50  1.77%(▲0.06%)

※フラット35S
 ・フラット20  0.63%(▲0.02%)
 ・フラット35  0.73%(▲0.03%)

※フラット35Sで融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  1.07%(▲0.02%)
 ・フラット35  1.17%(▲0.03%)



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2016年11月の民間住宅ローン金利動向 ~若干の利下げ~ [住宅ローン]

本日、メガバンクを始めとする民間金融機関から
11月の住宅ローンの金利が発表されました。

先月は、9月に発表された日銀の金融政策の変更の影響で
各金融機関によって判断が分かれました。

名古屋地区の11月の金利動向はどうなったのでしょうか?


まずは変動金利タイプですが、
これまでのマイナス金利政策が継続されていますので、
今月も据え置きとなっています。

相変わらず変動金利タイプは
0.6%を切る低水準となっています。

変動金利については、日銀は物価上昇率が2.0%になるまで
現在の水準を維持する見込みです。


次に、固定金利タイプ固定金利期間選択タイプ

「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」では、
-0.3%まで低下したこともある長期金利(10年モノ国債の利回り)を
ゼロ%程度で推移するようにコントロールすることになりました。

本来ならもう少し長期金利が上昇しても良いのですが、
8月から-0.05%前後で推移しています。

そのため、長期の固定金利タイプでは
一部の銀行では0.05~0.1%程度の利下げも見受けられましたが、
10年固定ではほぼ据え置きとなっています。

日銀では長期金利についてゼロ%程度になるように
コントロールするとしているので、長期固定の住宅ローン金利が
大幅に上がる可能性は低いということになります。

ただ、今週末にはアメリカ大統領選挙もあり、
そういった世界の経済情勢によっては、
日銀の思惑通りにいくか不透明と言えます。


なお、メガバンクや信託銀行などは、借入者の条件(属性)によって
最低金利が出なかったり、中間金やつなぎ融資の扱いも厳しく、
当初固定期間終了後の上げ幅が大きかったりします。

表向きの金利だけで判断せず、柔軟に条件交渉ができる
地銀・信金も合わせて比較する方が良いでしょう。


フラット35の金利動向の詳細は明日レポートしますが、
速報としては20年超のフラット35で1.03%と、
前月から0.03%の利下げとなっています。



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