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住宅ローンはいくつも申込んでよいの? [住宅ローン]

2017年も明けてはや1か月が経ちました。

新年当初は比較的時間に余裕があったのですが、
中旬から下旬にかけ相談が増え、
先週の土日などは合計6組のご相談をお受けしました。

その合間を縫うように、セミナーの講師をしたりと、
当ブログの更新も滞りがちになってしまった・・・
とちょっと言い訳モードなのでした(^^ゞ


さて、本日もご相談をお受けしたのですが、
そのご相談者も先日のセミナーの参加者。

セミナーは『銀行が教えたくない
低金利を活かした住宅ローンの借り方』というテーマで
 1.マイナス金利で住宅ローンはどうなってる?
 2.住宅ローンの金利は下げられる?
 3.諸費用ってどれくらいかかるの?
 4.銀行と交渉できる項目は何?
 5.住宅ローンのより有利な選び方は?
といったお話をしました。

で、その際、一つ大事なことをお話しし忘れたのでした。


本日のご相談者もそうですし、
もう一組セミナー受講者の方の個別相談をお受けしたのですが、
それらご相談者が異口同音に仰ったこと。

「住宅ローンって、いくつも銀行に申し込んでよかったのですか?」

そうなんです。構わないんですよ!


いたずらにたくさん申し込むことはお勧めしませんが、
申込をした銀行をキャンセルしてもペナルティはありません。

ですので、例えば土地の買い付け証明を出すなど
一刻も争う時には、まずは不動産会社のお勧めなど
早く申込できる銀行にとりあえず仮審査をしておきます。

そして、買い付けが通って無事に売買契約が締結できたら、
じっくりと他行も含めて比較検討すればよいのです。


セミナーでは「銀行を比較しましょう」とお話ししたものの、
このキャンセルできるということはお話しし忘れたため、
受講者の方からするとなんだかしっくりこなかったかもしれません。

失礼しました!


ただ、繰り返しになりますが、
下手な鉄砲も数打ちゃ当たる、ではありません。

手間暇もかかりますし、個人信用情報を傷つけてしまいます。
銀行に対してもさすがに失礼ですし、
そもそもそんなにたくさん申し込む意味はありません。

あくまでたくさんある銀行の中から、
2~3行に絞って申し込むものとお考え下さい。

(実際に草野がコンサルティングをお受けした方はほとんど、
 ベストな銀行1行に絞って申込みなさっています)



タグ:住宅ローン
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家計に役立つ「冬のライフプランセミナー」のご案内 [セミナーのお知らせ]

今週末、来週末と2週続けて
家計に役立つセミナーを開催します。

家計の総合相談センターの各分野の専門家によるセミナーで、草野も
『銀行が教えたくない 低金利を活かした住宅ローンの借り方』
をテーマにお話しします。

会場は、名古屋駅前のJPタワー3階。
参加無料ですので、お気軽にご参加下さい。


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
         ~ 冬のライフプランセミナー ~
        家計に役立つセミナー 全6講座開講
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

【住宅】1月29日(日)10:30~12:00
『銀行が教えたくない
    低金利を活かした住宅ローンの借り方』
 日銀のマイナス金利政策等の影響で、住宅ローンはいま記録的低金利
 となっています。その追い風の中で、変動金利と固定金利のどちらを
 選ぶべきか、また、よりお得に住宅ローンを借りる方法を、ファイナ
 ンシャルプランナーが解説します。

【税金】1月29日(日)13:00~14:30
『相続対策の有効な手段
     子や孫への生前贈与を考える』
 相続対策の有効手段として子や孫への生前贈与が注目されていますが、
 様々な贈与制度がありますので家族構成や資産の状況に見合った最適
 な活用法を選択したいところです。そこで、子や孫への贈与で利用で
 きる贈与制度を取り上げ、それぞれの効果や注意点を解説します。

【相続】1月29日(日)15:00~16:30
『平成29年度税制改正
     個人に関わる改正内容』
 12月初旬に平成29年度税制改正大綱が発表されました。配偶者控
 除の見直し、タワーマンション節税への歯止め等、個人に関わる改正
 内容を解説します。

【家計】2月4日(土)10:30~12:00
『今年知っておきたい、お金と投資の話』
 2016年はマイナス金利が大きな話題となり、さまざまな金融商品
 に影響がでてきました。2017年からは個人型確定拠出年金
 (iDeCo)の加入対象がひろがります。今知っておきたい、お金
 と投資の話をご説明いたします。

【保険】2月4日(土)13:00~14:30
『三大疾病(がん・心疾患・脳血管疾患)の
          病気を知り、病気に備える』
 ここ最近、三大疾病・所得保障保険に注目が集まっています。三大疾
 病は日本人の死因の上位を占めています。今回は、病気の特徴と社会
 保険制度をしっかり理解し、民間の生命保険で効果的に備える方法を
 解説いたします。

【年金】2月4日(土)15:00~16:30
『30歳代以下限定 俺たち年金もらえるの?』
 ●国の年金って得なの?損なの? ●保険料はどうしても払わなきゃ
 ダメ? ●払わなかったらどうなるの? ●とりあえず払っていれば
 大丈夫? ●もらうのは何十年も先だけど ●年金だけで生活できる?
 ●年金の他に何かやったほうがいいのかな・・・

  ・会 場 名古屋市中村区名駅1-1-1
       JPタワー名古屋 3階 ホール&カンファレンス
  ・主 催 家計の総合相談センター、住宅相談センター
  ・参加費 無料(予約制)
  ・問合せ 住宅相談センター
       TEL 0120-756-365(なごむ 365日)




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条件が緩和される社内融資利用時の住宅ローン控除とその注意点 [家づくりの税金]

平成29年度の予算案や税制改正が議論されています。

住宅・不動産税制については比較的地味目なものが多い印象ですが、
それでもいくつか改正が検討されています。

その一つが、社内融資利用の際の住宅ローン控除の適用要件


最近は民間金融機関の住宅ローンの低金利化が進んでいるものの、
企業によっては好条件の社内融資もあり、
先日は固定金利タイプで0.75%という破格なお話しもありました。

ただ、そのような好条件だと引っかかるのが、住宅ローン控除。

現行制度では、「使用者又は事業主団体から、
使用人としての地位に基づく無利子又は1%未満の利率による借入金等」は
住宅ローン控除の対象外となっているのです。

ですので、前述の条件だと、せっかく借り入れをしても
住宅ローン控除を利用できないのです。

社内融資制度を持っている企業の会社員であれば、
所得も相応に高い方が多いでしょうから、
住宅ローン控除を利用できないというのはもったいない話です。


それが、平成29年度の税制改正大綱では、
「給与所得者等が使用者等から使用人である地位に基づいて貸付けを
 受けた住宅借入金等のうち、住宅借入金等を有する場合の個人住民
 税額の特別控除の控除額に係る特例の対象とならない住宅借入金等
 に係る利率を0.2%未満(現行1%未満)に引き下げる
とされています。

さらに「上記の改正は、平成29年1月1日以降に居住用家屋を自己の
居住の用に供する場合について適用する」とありますので、
無事に成立すれば、今年の1月1日に遡って適用される見込みです。

社内融資利用者にとっては福音ですね!


ただ、社内融資を利用して住宅ローン控除の適用を受ける場合、
一般の民間住宅ローンにはない注意点があります。

それは土地と建物のどちらに社内融資を充てるかということ。

支払いの仕方によっては、
住宅ローン控除が利用できない可能性があるのです。


なぜ、そのようなことが起こるのか?

社内融資利用時に住宅ローン控除を利用するためには、
前述の金利(現行で1%以上)以外に、
「その借入金の貸付けをした者又はその敷地の譲渡の対価に係る
 債権を有する者のそれらの債権を担保するために新築住宅を
 目的とする抵当権の設定がされたこと
との要件があるのです。

社内融資では「無担保」、すなわち土地や建物に抵当権を
付けなくて済むケースが多く、それが借入者にとっても有利なことなのですが、
その場合、住宅ローン控除の対象にならなくなってしまうのです。


ただし、「給与所得者の使用者に対する住宅の新築や取得の対価、
その住宅と一括して取得したその住宅の敷地の取得の対価又は
増改築等に要する費用に係る債務」との記載もあります。

これは、建売住宅やマンション、中古住宅など、
土地と建物をまとめて購入する場合は、
社内融資に抵当権が付いていなくても良いということになります。


では、どういう時に注意が必要なのか?
というと、それは土地を購入して注文住宅を建てる時

下図のように、土地の購入時に社内融資を利用し、
その社内融資に抵当権が付かないと住宅ローン控除の対象外となります。

社内融資_不可-1.jpg


下図のように、土地を社内融資で購入後、
建物の費用も社内融資で支払った場合でも、無担保であれば
土地の分の社内融資は住宅ローン控除の対象外となります。
(建物分の社内融資は住宅ローン控除の対象)

社内融資_不可-2.jpg


ですので、社内融資を利用して土地購入+注文住宅の場合、
土地の支払いは自己資金、もしくは民間の住宅ローンを利用し、
建物の支払いに社内融資を充てる等の必要があるという訳です。

社内融資_可.jpg

(民間の住宅ローンは土地代だけではおりませんので、
 建物の支払いは社内融資と民間ローンの併用になります)


税制改正でより使いやすくなる社内融資ですが、
こんな点にもご注意ください。

なお、ここでご紹介したのはあくまで概要であり、
他にも適用要件があります。

制度の詳細や実際に適用できるかどうかは、
税務署もしくは税理士にご確認下さい。



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子育て世帯に朗報?! フラット35子育て支援型が平成29年度スタート [住宅ローン]

先月発表された国土交通省の平成29年度予算案に、
「フラット35子育て支援型」の創設が謳われています。

これは少子化対策(希望出生率1.8%の実現)の一環で、
子育て世帯に対して、フラット35の金利を
当初5年間、0.25%引き下げるというもの。

この「フラット35子育て支援型」は、
子育て世帯にとって朗報なのでしょうか?

まだ予算が正式に可決しておらず、
制度の概要しか分からない段階ですが、
少ない資料から読み取ってみたいと思います。


同様の金利引き下げ制度に「フラット35S」がありますが、
フラット35Sは建物の性能が引き下げ条件なのに対し、
子育て支援型の条件は以下となります。

1)事業を実施する地方公共団体において、
 「希望出生率 1.8」の実現に向けた子育て支援
 (保育の受け皿の整備等)を積極的に実施していること。

2)地方公共団体において、住宅の建設・購入について、
 国費相当分以上の補助金等の財政支援を行うものであること。

3)住宅金融支援機構に設置された有識者委員会において、
 事業内容が適切であると認められたものであること。


ここにある「地方公共団体」というのは、
恐らく建築地の市町村のことと思われます。

つまり、建築地の市町村が子育て支援を行っており、
かつ補助制度を持っていることが条件となります。

そのため、建築地によってはフラット35子育て支援型を
利用できない可能性があります。


また、対象となる住宅に関して、
フラット35Sほどの性能は求められないようですが、
(通常のフラット35の技術基準は満たす必要があるでしょう)
その代わり次の条件を満たす必要があります。

1)若年子育て世帯による既存住宅の取得

2)若年子育て世帯・親世帯等による同居・近居のための
 新築住宅・既存住宅の取得


まず挙げられているのが「若年子育て世帯」

恐らく、子どもがいることと、若年であること
両方を満たす必要があると思われます。

(“若年”とは何歳かはまだ分かりませんが、
 「住宅ストック循環支援事業」に照らし合わせると
 40歳未満になるのかもしれません)


また、新築住宅の場合は、若年子育て世帯である以外に、
「親世帯との同居」や「親世帯との近居」である必要があります。

“子育てのためには親の協力が不可欠”ということなのでしょうか?
(少子化だけでなく“高齢化対策”の意味合いもある?)

それはともかく、中古よりも新築の方が条件が厳しいのは、
国の施策が新築から既存住宅へシフトしていることの表れでしょう。

(昨秋にスタートしたフラット35リノベは、
 中古住宅購入+リノベーションで
 最長10年間も金利が0.6%引き下げられます)


ちなみに、「対象世帯や近居等の要件は、
地方公共団体が地域の実情を踏まえて設定」するともされています。

地方公共団体の子育て支援や補助制度が必要なこと合わせ、
適用を受けられるかは、建築地の地方自治体次第となっています。

そのため、建物の仕様だけで適用されるフラット35Sに比べて
優遇内容が下がったのに、適用条件が上がったように思われます。

これはどういうことか?


非公式な情報ではありますが、フラット35Sと子育て支援型とは
どちらかの選択制ではなく、両制度を併用できることになる模様。

つまり子育て世帯については、フラット35S
(通常のフラットでも構いませんが)に
子育て支援型を上乗せできるということ。

その結果、両制度を併用すれば金利の引き下げ幅は、最大で
 当初5年間:▲0.55%
 以降5年間:▲0.30%
となり、今月・2017年1月の金利(35年返済で1.12%)に当てはめると
当初5年間が0.57%と驚異的な低金利になるという訳です。

フラット35_子育て.jpg

※ちなみに、現時点でのフラット35Sの申込期限は
 今年3月31日までとなっているため、フラット35Sが無くなり
 子育て支援型に切り替わるという可能性もゼロではありません。


さらに、子育て支援型を利用するメリットは、
金利の引下以外にもまだあります。

それは地方自治体の支援策や補助制度が期待できること。

というよりむしろ、このフラット35子育て支援型というのは、
“子育て支援に積極的な地方自治体向けの支援策”
と言ってよいのかもしれません。

自治体の支援策が、建築地を選ぶ重要な要素にもなり得るでしょう。


・・・と見てくると、このフラット35子育て支援型という新制度。

少子化に高齢化、そして既存住宅の空き家対策など、
多方面に絡む優遇制度になっていることが分かります。

まだ詳細は分かりませんが、うまく活用すると
メリットが出そうですね。


※この記事は、あくまで現時点の国の資料を基にした草野の予測であり、
 実際にどのような制度になるかは未確定です。
 詳細が分かりましたら続報にてお知らせします。



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より条件のよい住宅ローンをご提案するということは [住宅ローン]

本日の住宅ローンのご相談で、
コンサルティングについてのお話が出ました。

住宅相談センターでは、より条件のよい住宅ローンをご提案する
住宅ローン・コンサルティングを行っています。

が、本日のご相談者は、かなり条件のよい住宅ローンを
ご自身ですでにお探しになっていたのです。


住宅相談センターでは、現在検討中の住宅ローンよりも
条件のよい住宅ローンをご提案できなかった場合、
コンサルティング料金をお返ししています。

もしくは、今回のように、その金利を下回る
住宅ローンを探すのは難しいと思われる場合、
そもそもコンサルティングをお受けしません。


ただ、そういう場合でも、
コンサルティングをお受けすることがあります。

それは住宅ローンの条件は金利だけではないからです。

例えば、金利が同等であったとしても、
 ・注文住宅の中間金が出る
 ・支店が近くにある
 ・団体信用生命保険の保証が手厚い
 ・手数料や保証料などの初期費用が抑えられる
など、いろいろな要素があります。

一番分かりやすいのは金利ですが、
それだけでなくトータルで有利な住宅ローンを
ご提案しているという訳です。


まずは初回相談で現在ご検討中の住宅ローンの条件をお知らせいただければ、
それがどの程度の水準なのかをお知らせします。

まずはお気軽に住宅相談センターにお問合せ下さい!



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共通テーマ:住宅

セミナー『低金利を活かした住宅ローンの借り方』のご案内 [セミナーのお知らせ]

トランプ・ショックによって風向きが変わる兆しがあるものの、
まだまだ住宅ローンは低金利が続いています。

その低金利を活かした、おトクな住宅ローンの選び方を
セミナーにてお話しします。

銀行が教えたくない金利の下げ方や、
これからの金利動向予想などもお話しします。

いま住宅ローン選びをしている方や、これから住宅取得をお考えの方、
はたまた住宅ローンの借換を検討中の方まで、ご参考にしていただけます。

日にちは今月29日。場所は名古屋駅前のJPタワー。
草野も初めてセミナーを行うピカピカのビルです!

皆さまのご参加をお待ちしています!


■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
   第62回住まいづくりアカデミー(冬のライフプランセミナー)
  『銀行が教えたくない 低金利を活かした住宅ローンの借り方』
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

 日銀のマイナス金利政策等の影響で、住宅ローンはいま記録的低金利
 となっています。その追い風の中で、変動金利と固定金利のどちらを
 選ぶべきか、また、よりお得に住宅ローンを借りる方法を、ファイナ
 ンシャルプランナーが解説します。

 【日 時】1月29日(日)10:30~12:00
 【会 場】JPタワー名古屋 3階 ホール&カンファレンス
      名古屋市中村区名駅1-1-1
 【講 師】住宅相談センター 草野芳史
 【参加費】無料(予約制)
 【問合せ】住宅相談センター
      0120-756-365(なごむ 365日)


セミナー風景(縮小版).jpg



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共通テーマ:住宅

コンサルティングで使用する住宅ローンの比較表 [住宅ローン]

昨日は、二組の住宅ローンのご相談がありました。
そのうちの一組は初めてのご来社。

ネットをご覧になって住宅相談センターにお問合せいただいたのですが、
決め手は「住宅ローンの比較表」を提出することだったよう。

エッ?! と少々ビックリの草野。

より自分に合った有利な住宅ローンを選ぶのに、
比較表って必要なのでは?


住宅ローン選びは、単に金利だけでなく、
手数料や保証料、団信などの費用も絡んできます。

さらに言えば、将来の金利変動リスクや
当初期間終了後の金利引下幅の縮小という要素
(期間固定金利タイプの場合)もあります。

正直なところ、比較表が無ければ
プロでもどのローンが良いのか判断できないと思います。

(「これが絶対唯一、あなたにあったローンです」
 と提案すれば、比較表はいらないかもしれませんが)

恐らく、他のファイナンシャルプランナーも、
住宅ローンの提案をする際には
比較表を作っていると思うのですが、どうなのでしょう?


ちなみに、草野が作成する住宅ローンの比較表は、
金利(利息額)、返済額(月額・総額)、事務手数料、
保証料、団信料ほか、つなぎ融資の費用や
印紙代や登記の費用なども計上。

他に、繰り上げ返済手数料や元金均等返済、
中間支払いの扱い、ミックスローンやペアローンの扱いなど、
住宅ローンを選ぶ際の要素を網羅して一覧にしています。

今回のご相談者には、ご相談にサンプルをお渡ししました。


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共通テーマ:住宅

店舗併用住宅の店舗部分も対象になる住宅ローン [住宅ローン]

昨日は新年最初のご相談でした。

店舗併用住宅をご検討中で、
住宅ローンの審査も無事に通ったところ。

今後の住宅ローンの手続きなどについてで、
新年早々おめでたいご相談です。


実は、店舗併用住宅というのは、
住宅ローンを借りる上では、一般住宅よりも難しいのです。

それは、住宅ローンというのは読んで字のごとく、
「住宅」のためのローンであり、店舗のためのものではないからです。

(中にはろうきん(労働金庫)のように、
 店舗併用住宅だと一切住宅ローンを借りれないという銀行さえあります)

ですので、以前もご紹介しましたが、
 ・建物の床面積のうち、住宅部分が半分以上
 ・融資対象は住宅部分のみ(店舗部分は対象外)
ということになるのです。


このため、店舗部分は自己資金を用意したり、
住宅ローン以外の借入を探さなければなりません。

店舗併用住宅を建てようという人だと
自営業というケースが大半。

自営業ということで、ただでさえローンの審査が
会社員より厳しいうえに、自己資金を用意しなければいけないため、
非常にハードルが上がってしまうのです。
(会社員の配偶者がいる場合は、だいぶ話はラクになりますね)


ただ、銀行によっては、もう少し条件が緩かったりします。

例えば、「店舗部分も融資対象」だったり、
中には「住宅の面積が1/3しか無くてもOK、
しかも店舗部分も融資対象」という銀行もあります。

さすがに一番最後に挙げた銀行の場合、
金利は少し高くなったりしますが、
それでも自営業の方にとっては、使い勝手は悪くないはず。


世の中、探せばいろいろな銀行があるものです。

店舗併用住宅の住宅ローンでお困りの方は、
住宅相談センターまでお知らせ下さい。



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共通テーマ:住宅

2017年1月のフラットの金利動向 ~ほぼ据え置き~ [住宅ローン]

昨日、住宅金融支援機構から、各金融機関の
1月のフラット35の金利が発表されました。

1月の民間金融機関の住宅ローンは、
長期金利の上昇に合わせて変動金利タイプを除いて
先月に続き軒並み利上げとなりました。


フラット35については様子見の様相で、フラット50を除き
ほぼ据え置きとなりました。 (カッコ内は対前月)

 ・フラット20  1.02%(▲0.10%)
 ・フラット35  1.12%(+0.02%)
 ・フラット50  1.58%(+0.20%)

※融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  1.46%(▲0.10%)
 ・フラット35  1.56%(+0.02%)
 ・フラット50  2.02%(+0.20%)

※フラット35S
 ・フラット20  0.72%(▲0.10%)
 ・フラット35  0.82%(+0.02%)

※フラット35Sで融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  1.16%(▲0.10%)
 ・フラット35  1.26%(+0.02%)




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共通テーマ:住宅

2017年1月の民間住宅ローン金利動向 ~先月に続き固定金利を中心に利上げ~ [住宅ローン]

本日、メガバンクを始めとする民間金融機関から
2017年初めての住宅ローンの金利が発表されました。

先月は、長期金利の上昇に合わせて
変動金利タイプを除いて軒並み利上げとなりましたが、
名古屋地区の1月の金利動向はどうなったのでしょうか?


まずは変動金利タイプですが、
これまでのマイナス金利政策が継続されていますので、
今月も据え置きとなっています。

相変わらず変動金利タイプは
0.6%を切る低水準となっています。

変動金利については、日銀は物価上昇率が2.0%になるまで
現在の水準を維持する見込みです。


次に、固定金利タイプ固定金利期間選択タイプ

先月から引き続き、今月20日にアメリカ大統領に就任するトランプ氏の
積極的な経済政策への期待から米ドルやアメリカ企業の株が買われています。

その影響で、日本の10年モノ国債が値下がり=長期金利が上昇基調となっており、
全国展開のメガバンクや信託銀行、ネットバンクで
全般的に0.05%程度の利上げとなりました。


なお、メガバンクや信託銀行などは、借入者の条件(属性)によって
最低金利が出なかったり、中間金やつなぎ融資の扱いも厳しく、
当初固定期間終了後の上げ幅が大きかったりします。

表向きの金利だけで判断せず、柔軟に条件交渉ができる
地銀・信金も合わせて比較する方が良いでしょう。



フラット35の金利動向の詳細は明日レポートしますが、
速報としては20年超のフラット35で1.12%と、
前月から若干の利上げとなっています。


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