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より条件のよい住宅ローンをご提案するということは [住宅ローン]

本日の住宅ローンのご相談で、
コンサルティングについてのお話が出ました。

住宅相談センターでは、より条件のよい住宅ローンをご提案する
住宅ローン・コンサルティングを行っています。

が、本日のご相談者は、かなり条件のよい住宅ローンを
ご自身ですでにお探しになっていたのです。


住宅相談センターでは、現在検討中の住宅ローンよりも
条件のよい住宅ローンをご提案できなかった場合、
コンサルティング料金をお返ししています。

もしくは、今回のように、その金利を下回る
住宅ローンを探すのは難しいと思われる場合、
そもそもコンサルティングをお受けしません。


ただ、そういう場合でも、
コンサルティングをお受けすることがあります。

それは住宅ローンの条件は金利だけではないからです。

例えば、金利が同等であったとしても、
 ・注文住宅の中間金が出る
 ・支店が近くにある
 ・団体信用生命保険の保証が手厚い
 ・手数料や保証料などの初期費用が抑えられる
など、いろいろな要素があります。

一番分かりやすいのは金利ですが、
それだけでなくトータルで有利な住宅ローンを
ご提案しているという訳です。


まずは初回相談で現在ご検討中の住宅ローンの条件をお知らせいただければ、
それがどの程度の水準なのかをお知らせします。

まずはお気軽に住宅相談センターにお問合せ下さい!



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コンサルティングで使用する住宅ローンの比較表 [住宅ローン]

昨日は、二組の住宅ローンのご相談がありました。
そのうちの一組は初めてのご来社。

ネットをご覧になって住宅相談センターにお問合せいただいたのですが、
決め手は「住宅ローンの比較表」を提出することだったよう。

エッ?! と少々ビックリの草野。

より自分に合った有利な住宅ローンを選ぶのに、
比較表って必要なのでは?


住宅ローン選びは、単に金利だけでなく、
手数料や保証料、団信などの費用も絡んできます。

さらに言えば、将来の金利変動リスクや
当初期間終了後の金利引下幅の縮小という要素
(期間固定金利タイプの場合)もあります。

正直なところ、比較表が無ければ
プロでもどのローンが良いのか判断できないと思います。

(「これが絶対唯一、あなたにあったローンです」
 と提案すれば、比較表はいらないかもしれませんが)

恐らく、他のファイナンシャルプランナーも、
住宅ローンの提案をする際には
比較表を作っていると思うのですが、どうなのでしょう?


ちなみに、草野が作成する住宅ローンの比較表は、
金利(利息額)、返済額(月額・総額)、事務手数料、
保証料、団信料ほか、つなぎ融資の費用や
印紙代や登記の費用なども計上。

他に、繰り上げ返済手数料や元金均等返済、
中間支払いの扱い、ミックスローンやペアローンの扱いなど、
住宅ローンを選ぶ際の要素を網羅して一覧にしています。

今回のご相談者には、ご相談にサンプルをお渡ししました。


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店舗併用住宅の店舗部分も対象になる住宅ローン [住宅ローン]

昨日は新年最初のご相談でした。

店舗併用住宅をご検討中で、
住宅ローンの審査も無事に通ったところ。

今後の住宅ローンの手続きなどについてで、
新年早々おめでたいご相談です。


実は、店舗併用住宅というのは、
住宅ローンを借りる上では、一般住宅よりも難しいのです。

それは、住宅ローンというのは読んで字のごとく、
「住宅」のためのローンであり、店舗のためのものではないからです。

(中にはろうきん(労働金庫)のように、
 店舗併用住宅だと一切住宅ローンを借りれないという銀行さえあります)

ですので、以前もご紹介しましたが、
 ・建物の床面積のうち、住宅部分が半分以上
 ・融資対象は住宅部分のみ(店舗部分は対象外)
ということになるのです。


このため、店舗部分は自己資金を用意したり、
住宅ローン以外の借入を探さなければなりません。

店舗併用住宅を建てようという人だと
自営業というケースが大半。

自営業ということで、ただでさえローンの審査が
会社員より厳しいうえに、自己資金を用意しなければいけないため、
非常にハードルが上がってしまうのです。
(会社員の配偶者がいる場合は、だいぶ話はラクになりますね)


ただ、銀行によっては、もう少し条件が緩かったりします。

例えば、「店舗部分も融資対象」だったり、
中には「住宅の面積が1/3しか無くてもOK、
しかも店舗部分も融資対象」という銀行もあります。

さすがに一番最後に挙げた銀行の場合、
金利は少し高くなったりしますが、
それでも自営業の方にとっては、使い勝手は悪くないはず。


世の中、探せばいろいろな銀行があるものです。

店舗併用住宅の住宅ローンでお困りの方は、
住宅相談センターまでお知らせ下さい。



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2017年1月のフラットの金利動向 ~ほぼ据え置き~ [住宅ローン]

昨日、住宅金融支援機構から、各金融機関の
1月のフラット35の金利が発表されました。

1月の民間金融機関の住宅ローンは、
長期金利の上昇に合わせて変動金利タイプを除いて
先月に続き軒並み利上げとなりました。


フラット35については様子見の様相で、フラット50を除き
ほぼ据え置きとなりました。 (カッコ内は対前月)

 ・フラット20  1.02%(▲0.10%)
 ・フラット35  1.12%(+0.02%)
 ・フラット50  1.58%(+0.20%)

※融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  1.46%(▲0.10%)
 ・フラット35  1.56%(+0.02%)
 ・フラット50  2.02%(+0.20%)

※フラット35S
 ・フラット20  0.72%(▲0.10%)
 ・フラット35  0.82%(+0.02%)

※フラット35Sで融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  1.16%(▲0.10%)
 ・フラット35  1.26%(+0.02%)




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2017年1月の民間住宅ローン金利動向 ~先月に続き固定金利を中心に利上げ~ [住宅ローン]

本日、メガバンクを始めとする民間金融機関から
2017年初めての住宅ローンの金利が発表されました。

先月は、長期金利の上昇に合わせて
変動金利タイプを除いて軒並み利上げとなりましたが、
名古屋地区の1月の金利動向はどうなったのでしょうか?


まずは変動金利タイプですが、
これまでのマイナス金利政策が継続されていますので、
今月も据え置きとなっています。

相変わらず変動金利タイプは
0.6%を切る低水準となっています。

変動金利については、日銀は物価上昇率が2.0%になるまで
現在の水準を維持する見込みです。


次に、固定金利タイプ固定金利期間選択タイプ

先月から引き続き、今月20日にアメリカ大統領に就任するトランプ氏の
積極的な経済政策への期待から米ドルやアメリカ企業の株が買われています。

その影響で、日本の10年モノ国債が値下がり=長期金利が上昇基調となっており、
全国展開のメガバンクや信託銀行、ネットバンクで
全般的に0.05%程度の利上げとなりました。


なお、メガバンクや信託銀行などは、借入者の条件(属性)によって
最低金利が出なかったり、中間金やつなぎ融資の扱いも厳しく、
当初固定期間終了後の上げ幅が大きかったりします。

表向きの金利だけで判断せず、柔軟に条件交渉ができる
地銀・信金も合わせて比較する方が良いでしょう。



フラット35の金利動向の詳細は明日レポートしますが、
速報としては20年超のフラット35で1.12%と、
前月から若干の利上げとなっています。


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2017年の住宅ローンの金利動向は? [住宅ローン]

新年あけましておめでとうございます!
皆さま、いかがお過ごしでしょうか?

草野は実家に帰省したり、親戚回りしたりと、
家族でお正月を堪能しています。

(少々食べ過ぎで胃が重い(^^ゞ)


昨年は更新も疎らになってしまいました。

今年はもう少しマメに更新していきたいと思いますので、
どうぞ、よろしくお願いいたします。

その新年第一弾の本日は、新年らしく
2017年の住宅ローンの金利動向を予測してみます。

          * * *

2016年の住宅ローンの金利は、日銀のマイナス金利政策や
イギリスのEU離脱問題などの影響で低金利競争がますます激化。

8月にはフラット35が0.9%と過去最低を記録するに至るなど、
まるで「低金利バブル」の様相を呈していました。

ただ、2017年は少々風向きが変わりそうです。
金利タイプ別に順番に見ていきます。


まず、変動金利タイプ
こちらは、主に景気をもとにした「日銀の金融政策」の影響を受けます。

日銀は現在、景気が悪いためマイナス金利政策をはじめとする
金融緩和を行っているため、住宅ローンの変動金利タイプも
0.5%前後の水準まで下がっています。

これらの金融緩和政策は、インフレ率(年間の物価上昇率)2.0%という
目標を達成するまで継続される予定。

ただ、今のところIMFの推計によるインフレ率は
-0.16%となっており、目標達成の時期は分かりません。

そのため金融緩和政策は当面継続されるため、
2017年の住宅ローンの変動金利タイプは現状のまま推移すると思われます。


次に長期固定金利タイプです。
こちらは主に長期国債の利回り(いわゆる長期金利)の影響を受けます。

長期金利もマイナス金利政策の影響を受け、そこにイギリスのEU離脱が加わり、
昨年7月には過去最低の-0.3 %にまで低下。
それがフラット35の史上最低金利の更新につながりました。

が、2017年はこれまでの動きが大きく変わる可能性があります。


一番の要因は、トランプ氏のアメリカ大統領就任です。
トランプ新大統領の大胆な経済政策によりアメリカ経済が復活すると、
日本の住宅ローンの長期固定金利が上がる可能性があるのです。

日本国債に投資されている資金がアメリカ企業の株式やドルに回り、
日本国債が値下げ=利上げし、それに連動して
住宅ローンの固定金利タイプの金利も上昇するためです。

実際に昨年の大統領選後、
トランプ氏への期待からすでにこれらの動きが出ています。

今のところはあくまで“期待”でマーケットが動いているだけですが、
トランプ氏の政策が実際に動き出せば、
この動きが加速する可能性もあります。


ただ、トランプ氏の政策が空振りに終われば、
逆に日本の長期国債に買いが集まり、
住宅ローンの長期固定金利が下がる可能性もあります。

また、長期金利の急激な変動による景気への悪影響を懸念する日銀が、
長期金利の利上げを抑制しようとするでしょう。

日銀は思惑通りにいけば長期金利はおおむねプラスマイナス0%前後で推移し、
住宅ローンの長期固定金利タイプも現在の水準で推移するでしょう。


結局のところ、住宅ローンの長期固定金利タイプは
アメリカの経済情勢と日銀の金融政策の綱引きで決まると言え、
トランプ氏の政策が見えない現時点では明確な予測は難しいところ。

逆に言えば、春先までは極端な金利の動きは出にくいので、
昨年から続く低金利を活かすなら
できるだけ早く住宅ローンを実行するのが確実です。


最後に固定金利期間選択タイプですが、
10年未満の短期は変動金利タイプと、
10年以上の長期は固定金利タイプと
同じような動きをするでしょう。


・・・ということで、変動金利タイプはともかく、
長期固定金利タイプについては、
「現時点でははっきりし予想は難しい」
という予想になってしまいました(^^ゞ

大方の下馬評を覆して当選したトランプ新大統領ですから、
予測困難というのも致し方ないところ、
ということでご容赦くださいませm(_ _)m

もしかしてもしかすると、当面上がることは無いと予想している変動金利タイプも、
 トランプ氏の経済政策が大当たり
  ↓
 世界経済が上向き
  ↓
 日本も好景気
  ↓
 変動金利タイプも上昇
なんていう劇的な変化が起こるかも?

(さすがに2017年中にそんなことは無いでしょうが、
 2~3年後にそんな事態になっていたりして?!)





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ローンが通らなかった時のコンサルティング料金の取扱い [住宅ローン]

ご相談者から、住宅相談センターの
住宅ローン・コンサルティングについて、
こんなお問合せがありました。

「紹介された金融機関が、審査の結果、金利が高くなった場合、
 コンサルティング料金の取扱いはどうなるのでしょうか?」


住宅相談センターでは、ご希望に合った住宅ローンをご提案し、
その成果報酬として5万円のコンサルティング料金をいただいています。

ですので、万一住宅ローンに通らなかった場合は、
お役に立てなかったということで料金は返金しています。


ただし、先のご質問は
「審査は通ったものの、希望の条件では無かった」
という際のお話し。

住宅相談センターでは、金利が低い等、特に良い条件の住宅ローンを
探してくることを得意としています。

多くの場合、それまで候補とされていた金融機関よりも
好条件の金融機関での借り入れをご提案できています。

とは言え、時にはコンサルティングをお受けしても
良い条件をご提示できないこともあります。

そんな時は、やはり料金は返金しています。


ただし、わざわざ料金をいただいた上に、お時間も割いていただき、
それでお役に立てなければ、非常に申し訳ありません。

ですので、コンサルティングのお申込時に、
住宅ローンに関するご希望や条件などをしっかりお聞きします。

その結果、コンサルティングをお受けしても、
ご希望の条件の住宅ローンが借りられる見込みが低いと判断される場合、
そもそもコンサルティングをお受けしないことがあったり、
お受けしてもコンサルティング料金が割増しになることがあります。


ようは、コンサルティングのお申込時に、
コンサルティングが成立する条件や見通しを立て、
そのうえでコンサルティングをお受けしているという訳です。

以前、この返金の件で揉めたこともありましたので、
いまはコンサルティングの申込書にも
この成立条件を明記するようにしています。


なお、コンサルティング申込時に申告がなかったことが新たに判明し、
それが原因でご希望の住宅ローンの借入ができなかった場合は、
コンサルティング料金をご返金致しかねます。

ですので、「ダメだったら無料になるから」
と気楽に申込んでしまい、必要な申告をしないなんてことはNGです。

こちらもプロとして本気で良い仕事をしようとしている以上、
ご依頼される側も相応の姿勢で臨んでいただきたいところです。

ちょっと上から目線っぽい書き方になってしまいましたが、
後から分かったがためにローンが通らなかった
(先に分かっていればやりようもあった)
ということもありますので、ご容赦ください。


あと、この5万円のコンサルティング料金ですが、
この金額は1月いっぱいまでの予定で、
2月から10万円に値上げする予定です。

もしコンサルティングを依頼しようか迷っている方は、
お早めにご依頼下さいネ!

お問合せは、住宅相談センターまで。
お待ちしています!



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変動金利0.525%と10年固定0.45%はどっちがおトク?! [住宅ローン]

昨日は住宅ローン・資金計画関係のご相談が3組続きました。
その中で、某信託銀行の10年固定のお話が出ました。

日銀のマイナス金利政策の影響もあり、
各銀行の住宅ローンの低金利競争も過熱しています。

変動金利で0.5%台前半など当たり前になっています。
そこに輪をかけるように、10年固定で0.45%なんて商品があるのです。

エッ、10年間は金利が変わらない(変動金利は半年ごとに
金利が変わる可能性アリ)うえに、変動金利よりも金利が低いなんて、
それってすごくおトクなのでは?

確かにおトクと言えばおトク。
草野もこの某信託銀行の10年固定をお勧めすることはあります。

ただ、人を見てお勧めしたりしなかったりと、使い分けています。
そう、人によっておトクかどうかは変わるのです。


その説明をするためには、
10年固定金利の仕組みを知る必要があります。

10年固定金利タイプというのは
返済当初10年間の金利が確定しているというローン商品。

10年が経過すると、金利や金利タイプなどの条件が
あらためて仕切り直しになります。
(何もしないと自動的に変動金利タイプに移行します)

つまり前述の某信託銀行の場合、
0.45%という低金利は当初10年間だけ。

それ以降はどうなるかというと、その時の店頭基準金利(表示金利)から
最大1.4%引いてくれることになっています。

「1.4%も引いてくれるなんてラッキー!」と思ったアナタ、
みごとに銀行の術中にハマっています。

今月の10年固定の基準金利は2.75%ですから、
そこから1.4%を引けば1.35%。

つまり、店頭基準金利が現在の水準から上がっていなくても、
11年目に再度10年固定を選べば
自動的に金利が上がっている可能性が高いのです。

これを専門用語としては「当初引き下げ型」と呼びます。


それに対して変動金利タイプの場合。

仮に店頭基準金利が2.475%で、現在の実効金利が0.525%だとすると、
引き下げ幅は1.95%になります。

そして一般的にこの引き下げ幅は、住宅ローンの完済まで適用、
すなわち「通期引き下げ型」となります。

ですので、もし金利水準が今と変わらなかった場合、
通期引き下げ型の変動金利タイプのほうが、
当初引き下げ型の10年固定よりもトクするケースもあるのです。


変動金利タイプと10年固定金利タイプ、どちらがトクかというと、
それは返済期間によって変わってきます。

返済期間が短ければ返済当初の金利が低い10年固定が有利ですし、
最長である35年で返済する予定なら変動金利のほうが有利。

例えば3000万円を元利均等で返済する場合。

変動金利タイプ0.525%・35年返済と比較すると、
10年固定金利タイプ(当初10年間0.45%、以降1.35%)なら
返済期間24~25年までなら10年固定、
それより長ければ変動金利が有利となります。


なお、この試算はあくまで金利水準が
現在と変わっていなかった場合です。

変動金利は半年ごと、10年固定は10年後に金利が見直しされ、
その時の金利水準によっては金利が上がっているリスクがある点は
よくご認識ください。




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2016年12月のフラットの金利動向 ~全ての返済期間で利上げ~ [住宅ローン]

昨日、住宅金融支援機構から、各金融機関の
12月のフラット35の金利が発表されました。

12月の民間金融機関の住宅ローンは、
長期金利の上昇に合わせて変動金利タイプを除いて
軒並み利上げとなりました。


フラット35も同様で、下記の通り全ての返済期間で
利上げとなりました。 (カッコ内は対前月)

 ・フラット20  1.03%(+0.10%)
 ・フラット35  1.10%(+0.07%)
 ・フラット50  1.38%(+0.05%)

※融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  1.47%(+0.10%)
 ・フラット35  1.54%(+0.07%)
 ・フラット50  1.82%(+0.05%)

※フラット35S
 ・フラット20  0.73%(+0.10%)
 ・フラット35  0.80%(+0.07%)

※フラット35Sで融資率が9割を越す場合
 ・フラット20  1.17%(+0.10%)
 ・フラット35  1.24%(+0.07%)




タグ:フラット35
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2016年12月の民間住宅ローン金利動向 ~米大統領選の影響で利上げ~ [住宅ローン]

本日、メガバンクを始めとする民間金融機関から
12月の住宅ローンの金利が発表されました。

先月は、長期固定金利タイプで若干の利下げとなりましたが、
名古屋地区の12月の金利動向はどうなったのでしょうか?


まずは変動金利タイプですが、
これまでのマイナス金利政策が継続されていますので、
今月も据え置きとなっています。

相変わらず変動金利タイプは
0.6%を切る低水準となっています。

変動金利については、日銀は物価上昇率が2.0%になるまで
現在の水準を維持する見込みです。


次に、固定金利タイプ固定金利期間選択タイプ

アメリカ大統領選でトランプ氏が当選し、
積極的な経済政策に好感が持たれて
米ドルやアメリカ企業の株が買われました。

逆に日本の10年モノ国債が値下がりし、
9か月ぶりに利回りが上昇した影響で、
短期の期間選択タイプから長期固定まで全面的に利上げとなりました。


フラット35の金利動向の詳細は明日レポートしますが、
速報としては20年超のフラット35で1.10%と、
前月から0.07%の利上げとなっています。



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