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消費税増税による負担緩和措置とは [家づくりの税金]

来年4月1日の消費税増税が正式に決まりました。

住宅取得については、増税の影響も大きいということで、
負担軽減措置がいくつか予定されています。

まだ、正式に決まっていない制度もありますが、
どのような軽減措置があるのか、概要をまとめてみます。


1)住宅ローン控除 ※詳しくはコチラ
 ・住宅ローンを組むと、所得税や住民税が控除される制度。
 ・控除額は下記の3つのうち一番低い金額で、10年間控除される。
   1)納めた所得税と住民税
   2)住宅ローンの残高
   3)入居時期による上限
    消費税5%時は20万円/年(長期優良住宅・低炭素住宅は30万円)
    消費税8%時は40万円/年(長期優良住宅・低炭素住宅は50万円)
 ・所得とローン残高が高いほど有利。


2)投資型減税
 ・住宅ローンを組まずに、現金で住宅を取得した際に
  所得税が控除される制度(住民税は対象外)。
 ・長期優良住宅や低炭素住宅の認定を取得することが条件。
 ・控除額は、性能を上げるためにかかった費用(掛かり増し費用)の
  10%で、下記3つのうち一番低い金額。
   1)最大控除額 消費税5%時50万円(消費税8%時は65万円)
   2)納めている所得税
   3)掛かり増し費用の10%
 ・1年目で控除しきれない場合は、翌年度の所得税からも控除可能。
 ・所得が多く、建物の面積が大きいほうが有利。


3)すまい給付金 ※詳しくはコチラ
 ・所得に合わせて、住宅取得時に現金が給付される制度。
 ・都道府県民税の所得割額に合わせて給付額が設定され、
  消費税8%時の給付額は下記の通り(カッコ内は収入額の目安)
       ~6.89   (~425万) 30万円
   6.89万~8.39万(425万~475万) 20万円
   8.39万~9.38万(475万~510万) 10万円
 ・基本的に住宅ローン利用者が対象だが、50歳以上であれば
  現金だけで住宅を取得しても給付の対象になる。
 ・所得が低いほど有利。


負担緩和額は、所得額、住宅ローン利用の有無と残高、
建てる住宅が一般住宅か認定住宅かによって変わってくるため、
個別に計算をしてみて下さい。

なお、税金の計算については、税務署か税理士にご確認下さい。


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消費税増税による負担緩和措置“すまい給付金” [家づくりの税金]

来年4月1日に予定されている消費税増税に伴う駆け込み需要と
その反動を抑制する施策の一つが“すまい給付金”

まだ、与党合意の段階であり、そもそも消費税の増税自体が正式決定前で、
今後の政府の最終調整で変更される可能性がありますが、
国土交通省主催の「住宅関連税制とすまい給付金に関する説明会」にて
だいぶ詳細が見えてきましたので、現在わかっている範囲でご紹介します。

“すまい給付金”は住宅ローン控除を補完するもので、
一定の所得の人が住宅を取得した際に、現金が給付されるというもの。
住宅ローン減税の恩恵を受けにくい所得層の人が対象です、

【給付基礎額】 ※カッコ( )内は収入額の目安

 ◆消費税率8%時(2014年4月~2015年9月の予定)
          ~ 6.89万以下(    ~425万) 30万円
    6.89万超~ 8.39万以下(425万~475万) 20万円
    8.39万超~ 9.38万以下(475万~510万) 10万円

 ◆消費税率10%時(2015年10月~2017年12月の予定)
         ~ 7.60万以下(    ~450万)  50万円
    7.60万超~ 9.79万以下(450万~525万)  40万円
    9.79万超~11.90万以下(525万~600万) 30万円
   11.90万超~14.06万以下(600万~675万) 20万円
   14.06万超~17.26万以下(675万~775万) 10万円

給付基礎額は、上記の通り所得ではなく
都道府県民税の所得割額に応じて決められます。

また、給付の対象となる住宅取得者は、
上記の所得にプラスして、住宅を所有(登記上の持分を保有)し、
実際にその住宅に居住(住民票で確認)する人になります。

そのため1つの住宅に対して複数人が給付を受けることも可能です。
(その際の給付額は【給付基礎額×持分割合】となります)


【給付の対象】

 ◆新築住宅
  ・住宅ローンを利用して取得した住宅
   (施工中の現場検査を行っていない住宅は対象外)
  ・住宅ローンを利用しない場合は、上記にプラスして、
   住宅取得者が50歳以上(収入額650万円程度以下)で、
   フラット35Sの基準を満たす住宅

 ◆中古住宅(売主が宅地建物取引業者)
  ・住宅ローンを利用する場合は、現行の耐震基準を満たし、
   売買時に検査を受け一定の品質が確認された住宅
  ・住宅ローンを利用しない場合は、上記にプラスして
   住宅取得者が50歳以上(収入額650万円程度以下)の場合

床面積50m2以上の住宅が対象ですが、上記の通り
新築か中古か、住宅ローンの利用の有無で変わります。

また、リフォームは対象外であり、消費税率5%が適用される住宅
(今年9月末までに工事請負契約を締結)も対象外となります。
そして、個人間売買の中古住宅の場合も消費税が非課税なので、
給付の対象外となります。


【現金給付される場合】

ちなみに上記にもある通り、年齢が50歳以上で
年収が650万円以下の人が省エネ性などに優れた住宅を
取得した場合は、下記の通り現金給付が受けられます。

 ◆消費税率 8%時  10万円~30万円
 ◆消費税率10%時  10万円~50万円


概要は以上ですが、詳しい適用要件や申請方法などは、
すまい給付金準備事務局のHPでご確認下さい。

   >>>すまい給付金準備事務局のHP


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消費税増税後の現金給付制度を与党が合意 [家づくりの税金]

報道各社によると、昨日、自民・公明の与党が
平成26年4月1日に予定している消費税増税に合わせて行う
住宅取得者向けの現金給付制度に合意したとの発表がありました。

もともと住宅取得者向けの優遇措置は、住宅ローン控除を
軸に行われる予定ですが、住宅ローン控除は高額所得者に
有利になりやすいため、消費税増税の影響を受けやすい
中低所得者への恩恵が少ないと言われていました。

そこで、中低所得者の負担軽減効果を高めるため、
住宅ローン控除を補完する今回の措置が決定されました。

報道によると、給付制度の内容は以下の通り。


年収が510万円以下の人が住宅ローンを組んで住宅を取得した場合、
下記のように年収に応じて一定の金額が給付されます。

 ◆消費税率8%(2014年4月~2015年9月の予定)
  ・年収425万円以下     30万円
  ・年収425万円超~475万円 20万円
  ・年収475万円超~510万円 10万円

そして、消費税が8%から10%になると、
対象となる年収と給付額も引き上げられます。

 ◆消費税率10%(2015年10月~2017年12月の予定)
  ・年収450万円以下     50万円
  ・年収450万円超~525万円 40万円
  ・年収525万円超~600万円 30万円
  ・年収600万円超~675万円 20万円
  ・年収675万円超~775万円 10万円


この現金給付は、以前は、ローン残高1%のうち、
控除しきれない所得税・住民税の納税額との
差額分を現金で給付する方向で検討中でした。

が、ローン残高や納税額とは関係なく年収で給付額が決まるうえ、
次のように、住宅ローンを組んでいなくても年齢が50歳以上
年収が650万円以下の人が省エネ性などに優れた住宅を取得した場合は、
下記の通り現金給付が受けられることになっています。

 ◆消費税率 8%時  10万円~30万円
 ◆消費税率10%時  10万円~50万円

これは主に退職金で住宅を取得する中高年齢層を想定しています。


この現金給付で、消費税増税分と住宅ローン控除の差額は
どれくらいになるかというと、年収500万円の会社員の場合、
消費税8%時でほぼ増減無し、消費税10%時で20万円の増加となります。

(設定条件:専業主婦の妻、中学生以下の子ども2人の4人家族、
 総額4000万円・建物が2500万円、借入額3500万円で35年返済
 日経新聞社の試算)

自民党の野田税制調査会長が記者会見で言ったように
「低所得者のための措置ではなく、駆け込み需要増と
反動を反動減をいかに抑えるかを軸に考えた」(日経新聞より)
という狙いで制度設計されています。


これらの優遇措置の詳細はこれから検討されますが、
こと消費税に関して言えば、増税前・増税後のどちらに
家づくりをした方がトクかがおおよそ掴めるようになりました

条件によっては増税後に入居する方がトクするケースもありますので、
増税前・増税後のどちらに建てようかと迷っている方だけでなく、
家づくりが進行中の方もシミュレーションしてみたらいかがでしょう。


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消費税増税と家の建て時 [家づくりの税金]

平成26年4月1日に消費税が増税されるとコストが3%アップするので
それまでに家を建てたい、という方もいらっしゃると思います。

もし工事費用が3000万円だったら90万円のコストアップですので、
バカにできないように思えます。が、慌てるのは早計です。


それは、前回1997年の消費税率の5%へのアップ時に
何が起こったかをを振り返れば分かります。

このときも、増税前の駆け込み需要が過熱、
建築現場では職人不足でコストがアップし、
現場によっては施工が雑になったりしました。

その反動で、税率アップ後の年間着工件数は
前年度比マイナス15.6%と激減、そのため、
住宅会社は値引きして受注確保せざるを得なかったのです。

それを考えると、消費税率アップ分のコスト増など、
値引きで充分にカバーできる可能性があります。


また、国も駆け込み需要が発生することは想定しています。

過度な駆け込み需要による経済への影響を抑えるために、
消費税増税後の税制優遇を行う予定で、
平成25年度の税制改正大綱にはこんな文言も盛り込まれました。

 ・消費税率引き上げ前後の影響が大きいことを踏まえ、
  住宅ローン減税の拡充などの税制措置を講ずる。
 ・住宅ローン減税の効果が限定的な所得層に対し、
  給付措置を講じる。具体的な内容は今年の夏には示す。


具体的には、住宅ローン控除が下記のように延長・拡充されます。

 ・一般住宅の場合
   平成26年3月末日までの入居
    借入限度額2000万、控除率1%、最大控除額200万(20万/年)
   平成26年4月1日以降の入居
    借入限度額4000万、控除率1%、最大控除額400万(40万/年)

 ・認定長期優良住宅、認定低炭素住宅の場合
   平成26年3月末日までの入居
    借入限度額3000万、控除率1%、最大控除額300万(30万/年)
   平成26年4月1日以降の入居
    借入限度額5000万、控除率1%、最大控除額500万(50万/年)

さらに、所得税で控除しきれない金額のうち、住民税から控除される
金額の上限が現行の9.75万円から13.65万円に引き上げられるとともに、
それでも控除しきれない金額を現金で給付する案も検討中です。

 ※平成26年4月1日以降の入居であっても、消費税率5%が
  適用される場合は平成26年3月末日までの入居と同じ扱いとなります。


ほかにも、各種税制優遇が軒並み延長されますので、
こと消費税増税という点では、あまり増税前・増税後で
金銭的な差は出ないと思われます。

それよりは、円安の進行による輸入建材の価格上昇や、
株高・債権安等による住宅ローンの金利上昇の方が、
よっぽどコスト面での影響があると言えます。

ですので、本当に建て時がいつなのかを判断するには、
 ・消費税増税などの税制改正(増税後の税制優遇や相続税・贈与税など)
 ・住宅ローンの金利動向(景気や国債利回りの動向)
 ・建材価格の動向(円安の進行具合と建築の需要動向)
などを見通すことが必要で、そんなことができるのであれば
日本はこんなに不況で苦しんでいませんよね?!


結局は「自分達にとって必要な時期が、“建て時”」ということ。

慌てて家づくりをしてしまうと、満足のいく家を建てられなかったり、
過大な住宅ローンの返済に苦労することもあり得ます。

家族のライフプランを踏まえて、どんな暮らしがしたいのか、
家を建てて家計は大丈夫なのかをしっかり考えれば、
まわりに振り回されて建て時を外すなんて失敗もなくなるでしょう。
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消費税増税と家づくりのスケジュール [家づくりの税金]

平成26年4月1日の消費税増税まで、あと10ヶ月ちょっと。
高額な買い物である住宅業界では、駆け込み需要も発生しています。

そこで、本日のブログでは、来春に予定されている
消費税増税と家づくりのスケジュールの関係を見てみます。


今回の消費税増税は、予定では平成26年4月1日に8%へ、
平成27年10月1日に10%へ上がることになっています。

(本当に消費税が上がるかは確定ではありませんが、
 消費税の増税は規定路線と言って良いでしょう)

ただ、住宅に関しては金額が大きく、契約から引渡しまで
時間がかかるため、増税の影響を緩和する“経過措置”があり、
平成25年9月30日までに請負契約をすれば、
平成26年4月1日以後の引渡しでも現行の5%の税率が適用されます。

つまり、消費税増税の影響を受けないようにするためには、
 ・平成25年9月30日までに工事請負契約を結ぶ
 ・平成26年3月31日までに引渡しを受ける
ことができれば良いというワケです。


とは言え、どちらにしてもあまり時間がありません。

駆け込み需要の影響で工期が遅れる可能性も考えれば、
住宅会社によっては、かなりスケジュールがタイト。

下記の通り、今から消費税5%で家を建てようと思えば、
工期の短い大手ハウスメーカーで建てるのが無難です。

もし地場の工務店で建てようと思うのなら、
もう具体的な打合せを始める必要がありますし、
建築家で建てるなら相当段取りをよくしないと難しいでしょう。

▼▼業態ごとのスケジュール▼▼
工期(縮小版).JPG

ただ、そこまでして消費税5%で家を建てることが
良いのかどうかは、議論が分かれます。

それは、消費税増税の影響を抑えるため施策を
国が考えているなど、いくつかの理由が挙げられます。

そこで、次回の当ブログでは、消費税増税前と増税後、
家づくりの時期をどう考えれば良いのかを見てみたいと思います。

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住宅ローン控除とは [家づくりの税金]

いま住宅会社や不動産会社に行くと、
「いまは住宅ローン控除で最大300万円おトクですよ!」
という声をよく聞くと思います。

「そんなにトクするのなら・・・」
と家づくりを進めてみたものの、
思ったほど住宅ローン控除の恩恵を受けられなかった、
なんてことも起こり得ます。

そんなことにならないためには、住宅ローン控除の仕組みを理解し、
自分の場合はいくら控除を受けられるのかを計算する必要があります。


住宅ローンの控除額というのは、3つの金額によって決まります。
その1つ目が、納めた所得税と住民税の額。

そもそも住宅ローン控除というのは、
納めた税金(所得税と住民税)が戻ってくるという制度。
納めた以上の金額は戻りようがありません。

ですので、納めた所得税の全額と住民税の一部
(消費税増税前は9.75万円、増税後は13.65万円)が上限となります。


2つ目が住宅ローンの残高

これが“住宅ローン控除”と言われる所以でもありますが、
毎年、住宅ローン残高の1%が控除されます。

住宅ローン残高は毎年減っていくため、
控除額も減っていく可能性があるということにご留意下さい。


そして3つ目が入居時期による上限

下記の通り入居した年によって控除の上限額が決まっています。
 ・消費税増税前は年間20万円(長期優良住宅・低炭素住宅は30万円)
 ・消費税増税後は年間40万円(長期優良住宅・低炭素住宅は50万円)


これら3つの中で一番低い金額が毎年の控除額となり、
それが10年間適用されるのです。

ですので、控除の枠は最大300万円ではありますが、
実際には年収(所得)やローン残高によっては、
その枠を使い切れないことは少なくありません。

(ちなみに、平成26年4月1日の消費税増税にあわせ、
 より住宅ローン控除の効果を高めるために、
 使い切れなかった枠の分、現金給付を行う案が検討中です)


では、実際にいくらくらい控除を受けられるのか、
2つのケースで比較してみます。

■ケース1
 ・所得税+住民税の年間納税額 20万円
 ・住宅ローン借入額 2500万円
  (金利2.0%、35年返済、元金均等返済)
 ・建てる住宅は一般住宅

■ケース2
 ・所得税+住民税の年間納税額 60万円
 ・住宅ローン借入額 6500万円
  (金利2.0%、35年返済、元金均等返済)
 ・建てる住宅は長期優良住宅


ケース1の場合、住宅ローンの控除額は次のようになります。
 消費税増税前 200万円
 消費税増税後 200万円(+現金給付の額)

続いて、ケース2の場合。
 消費税増税前 300万円
 消費税増税後 500万円

ケース2の場合は10年間で200万円も控除額が上がるということで、
その差は歴然としています。


結局のところ、住宅ローン控除は
年収(所得)が高くて住宅ローンの借入額が大きい人に有利になっています。

皆さまも、住宅ローン控除でいくら“トク”するのか、
冷静に計算してみることをお勧めします。


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