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資金計画書から透けて見える、住宅会社の思惑?! [家づくりの資金計画]

本日のご相談で、商談中の住宅会社の資金計画書を拝見しました。

見積書だと建物本体や付帯といった工事費用分しか掲載していないため、
工事以外の諸費用がいくらかかるのかが分かりません。

そのため後から諸費用が追加されて
予算オーバーなんてこともよくあります。

でも資金計画書なら工事費用以外の諸費用も計上されているので、
あとで予算オーバーせずに済む・・・というワケでも無いのです。

結構、計上されいない項目があるのですよね。


今回のケースでいうと、
住宅ローンの費用が一切計上されていませんでした。

例えば3000万円を35年返済で借りると、
事務手数料や保証料、印紙代、登記といった諸費用は
概算で80万円はかかります。

この80万円を含むか含まないかで、総額は変わります。


また、住宅ローンの諸費用が
計上されていたとしても、安心できません。

敢えて諸費用を安く見せることもできるからです。

例えば保証料を前金一括払いではなく、
金利上乗せ(分割払い)にすれば、初期費用は劇的に下がります。
(上記の場合で概算60万円程度の削減)

でも、金利が0.2%程度上がりますから、
仮に金利1.2%のところ金利上乗せで1.4%だと
支払利息の総額は120万円にも上り、
総額で60万円も上がってしまいます・・・

パッと見で安い!と思っても、高い買い物になってしまったワケです。


住宅会社から提出された資金計画を見てみると、
その住宅会社(担当者)の思惑が透けて見えます。

ご用心!



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予算オーバーを防ぐハウスメーカーとの商談法 ~値引きにつられない~ [家づくりの資金計画]

更新がサボり気味の当ブログですが・・・

1週間ほどお盆休みをいただいていましたが、
それ以外はちゃんと仕事してますよ。

昨日などは、平日にもかかわらず3組のご相談があり、
その合間に歯医者に行ったり住宅会社を訪問してきました。


昨日のご相談はいろいろ。
 ・これから住宅取得を検討したいということで
  家づくりの資金計画全般のご相談
 ・商談中のハウスメーカーのどちらを選ぶか?
 ・アパート経営のための資金繰りのご相談
などなど。

このうち、大手ハウスメーカーと契約する際の
資金計画に関わる注意点をご紹介します。


大手ハウスメーカーと商談をしていると、よく出てくるのが
「今月ご契約いただいたら、特別に○○○万円お値引します」
との言葉。

エッ、でもまだ商談を始めて1か月、
まだ間取りがなんとなく固まった程度だけど・・・
と思っていると。。。

「大丈夫です。契約後に変更できますから」
とか、時には「あくまで“仮契約”ですから」
との言葉が出てくることもあります。

確かに契約後であっても着工するまでであれば変更は可能です。

でも追加やグレードアップすれば、
そのまま金額もアップしてしまいます。

実際に、値引き額以上に増額してしまったケースも珍しくありません。


そんなことにならないためには、どうすればよいのか?

いくら“仮契約”と言われても、契約はあくまで契約。
気に入らないからと解約したら違約金が発生しますから、
契約前にしっかり細部まで詰めることです。

まずは間取りを確定すること。
間取が変わり建物の面積が変われば、金額も変わります。


次に、仕様を確認すること。

キッチンや浴室といった住設機器や床や壁、
外壁などの仕上げ材は標準仕様で見積もられているのが一般的。

でも契約後に詳細打合せで実際のサンプルを見たら満足できず、
モデルハウスと同じ仕様にしたいと希望したら、
追加オプション扱いで、当然金額も増えてしまうという訳です。


ただ、仕様の打合せをしたいとハウスメーカーの営業マンに言うと、
「建築士やコーディネーターとの打合せはご契約後になります」
と返されることもよくあります。

そこで諦めることはありません。
強く言えば(それなら他社と契約する 等)、対応してくれます。

実際のところは全ての仕様を確定するのは難しいので、
おおよそのグレードを確認する程度で十分です。


ここまでやって最後に金額、すなわち値引き交渉です。

逆に言うと、間取りや仕様を詰めずに値引き交渉をしても、
意味を成さないのです。

ちなみに“今月限り”などの言葉は気にする必要はありません。

この手の値引やキャンペーンは、毎月のように
手を変え品を変えて行われています。

中には、当初の見積を水増ししておき
大きな値引きに見せかけるケースさえあります。

決算月などで特別な値引きが出るケースもありますが、
契約後の仕様変更での増額を考えると、
しっかり仕様を固めてから契約する方がお得です。


実際に限定キャンペーンで契約後に
仕様変更で500万円も増額になったケースもありました。

逆にいま商談中のご相談者のケースでは、
「もう値引きできません」と言われましたが値引きが引き出せ、
さらにその金額でオプションの追加も出来ました。

いくら契約時は予算に収まっていても
契約後に増額になってしまっては、資金計画が狂ってしまいます。

その結果、住宅ローンの借入が増え、
ひいては家計にも影響が出てしまうのです。

キャンペーンや大幅値引きにつられて
焦って契約しないようにご注意を!



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雑誌テニテオの6月号に監修記事が掲載されています [家づくりの資金計画]

子育てママ向け情報誌「テニテオ」愛知版6月号
先月に続けて草野の監修記事が掲載されています。

表紙_テニテオ1606(中版).jpg


今月号のテーマは「消費税8%で家を建てる 賢い住宅会社の選び方」

記事_テニテオ1606(中版).jpg

家づくりをのステップを
 ステップ1 業態を選ぶ
 ステップ2 候補の3社を選ぶ
 ステップ3 担当者と話を進める
 ステップ4 比較検討する
の4段階に分けて、住宅会社選びのポイントを解説しています。

ハウスメーカーや工務店の特徴の比較表などもあり、
これから家づくりをお考えの方の参考にしていただけます。

イオンやアピタといったスーパー等で無料配布中ですので、
ぜひお手にとってご覧下さい。

   >>>配布場所等はテニテオのHPをご覧ください



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雑誌テニテオの5月号に監修記事が掲載されています [家づくりの資金計画]

子育て世代のママ向け情報誌「テニテオ」愛知版5月号に
草野が監修した記事が掲載されています。

テーマは「消費税8%でおトクに家を建てるには」

記事(中版).jpg

消費税8%で建てるのと10%で建てるのでは、
単に建物にかかる消費税分だけでない負担があるというお話しです。

また、消費税8%で建てるためには、今年の9月末までに
工事請負契約を締結する必要がありますが、
そのためのスケジュールや注意点なども解説しています。


草野が取材でお話しした言葉を文章化しているので、
分かり易い表現になっていると思います。

2ページの中で、家づくりの流れが簡潔にまとまっていますので、
これから家づくりをお考えの方には入門編としてご覧いただけるしょう。

イオンやアピタといったスーパー等で無料配布中ですので、
ぜひお手にとってご覧下さい。

   >>>配布場所等はテニテオのHPをご覧ください





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認知症と不動産売買 [家づくりの資金計画]

本日は3組のご相談がありましたが、
その中で認知症と不動産売買のお話しが出ました。


ご自宅の売却益で住み替えをご検討でしたが、
いまのお住まいはご夫妻の共有名義。

でも、共有名義人である配偶者は
認知症で施設にいらっしゃるとのこと。

そうすると、住み替えたくても、
いまのお住まいを売却できないのです。

認知症になってしまうと、責任能力が無いため、
不動産売買などの契約行為を行えないからです。

それなら手元の現預金で新居を買えばいいと思っても、
その現預金の名義がやはり認知症の配偶者だと、
やはり勝手に使う訳に行かないのです。

以前なら「親族がいいと言っているからいいでしょ」
で通ったかもしれませんが、法令順守の厳しい昨今、
そんなことはできません。

今回のご相談者は、残念ながら
相続が発生するのを待つしか手が無さそうでした。


誰にでも、認知症になったり寝たきりになる可能性はあります。
そうすると不動産も現預金も塩漬けになってしまいます。

また、親の土地に子が住宅ローンを組んで家を建てようとしても、
親が担保提供の意思表示ができないと、ローンを組めません。

他にも、賃貸アパートのオーナーが認知症になってしまうと、
入居者との契約行為が出来なくなり、入退去時や
修繕工事なども出来なくなってしまいます。

ある程度資産のある親御さんがいる場合には、
そうなる前に何らかの手を打っておく必要があります。


例えば、最近聞かれる仕組みに「家族信託」があります。

信託とは、不動産や現預金などの所有者が、
その資産の管理・処分を第三者に委託すること。

いったん信託契約を結べば名義は受託者に移るため、
万一オーナーが認知症になっても、各種契約行為を
子どもの名前で行うことが出来るのです。


認知症や寝たきりになってからでは、手の打ちようはありません。
リスクには早めに備えるようにして下さい。



タグ:不動産売買
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不動産会社の倒産から手付金を守る方法 [家づくりの資金計画]

昨日は午前中のセミナーの後、
午後に1件のご相談をお受けしました。

リノベーション済みの中古マンション購入のご相談でしたが、
その中で、手付金の保全についてのお話しが出ました。

今回の物件は、不動産業者が中古マンションを購入し、
リノベーションを行って販売する、“買い取り再販”の物件。

売り主が不動産業者ですので、
宅建業法による手付金の制限があるのです。


そもそも手付金とは、売買契約締結時に
買主から売主に支払われる金銭のこと。

契約が成立した証(証約手付)であったり、解約時(解約手付)や
違約時(違約手付)のペナルティに充てらりたりします。

この手付金、本来は売主と買主の取り決めなので、
いくらに設定しても構いません。

ただ、売主が不動産(宅建)業者で買主が一般消費者の場合は、
消費者保護の面から制限されているのです。


例えば、不動産業者である売主が受領できる手付金は、
売買代金の20%までに制限されています。

さらに、売買代金の20%以下であっても
手付金が下記のように一定の額になると
受領した手付金の保全措置が義務付けられます。

 ・未完成物件 →代金の5%超、もしくは1000万円超
 ・完成物件  →代金の10%超、もしくは1000万円超


保全措置というのは、売り主の不動産会社の
倒産リスクに備えるもの。

売り主が倒産すれば、物件の引き渡しができないばかりか、
支払った手付金さえも回収できない可能性も起こり得るので、
 1)銀行等による保証
 2)保険事業者による保証保険
 3)指定保管機関による保管
等の方法で手付金を保全するのです。


通常、宅建業者もこのような保全措置をとるのは手間がかかるので、
保全措置の対象とならないように手付金の額を設定します。

例えば3000万円の中古住宅の場合、
その10%となる300万円以下であれば、
手付金の保全措置は宅建業法上は不要となります。

ということは、保全措置をされない300万円の手付金は、
万一不動産業者が倒産すれば、手元に戻ってこない可能性があるのです。

そんなリスクを考えるなら、敢えて手付金の額を増やし
保全措置を取ってもらっても良いでしょう。

手元資金に余裕があれば、こんな方法もご検討下さい。



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建売やマンションを値引きできるタイミング [家づくりの資金計画]

本日は建売住宅の購入をご検討中の方からのご相談がありました。

その中で、値引きはどれくらいできるのでしょうか?
とのご質問がありました。


不動産には相場はあっても定価はありません。
売り主と買い主が合意すれば、いくらででも売買されます。

ですので、うまくいけば大幅な値引きも期待でき、
実際に数百万円単位で値引きされたケースもあります。

でも、売り主だって高く売りたいのが本音。
高く売れるようなら値引きはしません。

逆にいうと、売り主が値引きせざるを得ない状況であれば、
何も言わなくても値引きを持ちかけてくることも。


それはどのような時なのかと言えば、
売り主が早く売りたい時です。

例えば、決算時期だとか、売れ残って不良在庫化しそうな時など。


逆に値引きが期待できないのは、
売り出して1か月以内とか、まだ工事中の物件など。

売り主とすれば、慌てて値引きしなくても
もっと条件の良いお客さんを探すことが出来るという訳です。

そんな状態で値引き交渉しても全く話に乗ってこないばかりか、
冷たくあしらわれかねません。


ですので、もしお買い得な物件を買おうと思うのなら、
売れ残りを狙うのが一番。

ただ、あくまで売れ残りですので、
いくら金額が安くても自分の希望に合うかは別。

金額よりも、それ以外の条件を重視するのなら、
希望の物件が売れてしまう前に、
値引きもほどほどで購入するしかないでしょう。


もし、希望の物件がキャンセル等で
安く値引きされているのを見つけたら・・・

それは滅多にないチャンスかもしれませんよ!




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平屋は高い?! [家づくりの資金計画]

本日は、2組のご相談がありました。

その中で“平屋がいい”とのお話しが出ました。
が、平屋はコスト的には注意が必要です。

平屋は上に部屋が無い分、構造的にも
施工手間的にもコストが下がると思うかもしれません。

でも、そんなことは無く、むしろ平屋の方が
2階建てに比べて割高なのです。


それは何故か、下の図をご覧ください。

151220_平屋.jpg


一つの箱が一部屋と見立てると、
どちらも面積は同じですよね。

でも、平屋の方が2階建に比べて
基礎や屋根が倍の面積になっています。

基礎や地盤改良・屋根は、
住宅の工事の中でもコストがかかるのです。

そのため、2階建てよりも平屋の方が
コストが上がるという訳なのです。


それなら3階建てにすればさらにコストが下がるかというと、
そんなことはありません。

3階建ては、構造材を丈夫したり足場を高くしなければいけない分、
コストも上がってしまうからです。

最もコスト的に有利なのは2階建てで、
しかも正方形や長方形などシンプルな総2階がイチバン。

建物の金額を抑えたい時は、こんな点に注意してみて下さい。




タグ:価格 平屋
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施主支給はコストは下がると言うけれど?! [家づくりの資金計画]

昨日、工事請負契約に向けて商談中の方から、
図面や見積を見ながら内容についてのご相談がありました。

その中で、“施主支給”についてのお話しが出ました。

施主支給というのは、家を建てる際、全てをおカネで払うのではなく、
一部の建材等を現物で支給してしまうというもの。

最近はネット通販やアウトレットが広まり、
施主支給を検討する人が増えているかもしれません。


この施主支給。

施主にとっては自分で探して発注する手間が増えるものの、
下記のようにいくつかのメリットが得られることがあります。

 1)こだわりの建材や設備を使える。
 2)住宅会社よりも安価に仕入れられることがある。


施主にとってはメリットがありそうですが、
住宅会社にとっては自社の管轄外の部材が入るために
次のようなデメリットが気になります。

 1)品質に責任が持てない
 2)工程管理に手間がかかる
 3)利益が減る

大手ハウスメーカーなどでは、
利益を重視するというよりもリスクを避けたいという面から、
施主支給不可というケースも珍しくありません。


それでも、施主にとってのメリットは捨て難い、という時は・・・

まずは施主にとってのリスク(デメリット)は
下記の通りですので、よく承知しておきましょう。

 1)施主の手間が増える。
 2)責任の所在が曖昧になり、施工や品質にトラブルがあっても
  保証されないことがある。
 3)意外と金額が下がらないことがある。


その上で、施主支給を行うなら、以下の点に注意して下さい。

 1)施主支給を考えていると、早めに住宅会社に伝える。
 2)支給するものは、出来るだけ施工や責任を分けやすい部分
 (空調や照明、カーテン、外構など)に絞る。
 3)施主が責任を持って、納期の調整やアフター保証の対応をする。
 4)値段重視なら、住宅会社からも見積を取って比較する。


プロである住宅会社は、建材の仕入れ時には
一般の人よりも値引きが大きいため、手間やリスクを考えると、
施主支給はメリットが出にくいこともあります。

コスト重視で施主支給を考える人もいると思いますが、
住宅会社と十分打合せをして、慎重に検討することをお勧めします。




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建築費用が下がったから、手元のおカネを遣っちゃおう!は危険?! [家づくりの資金計画]

本日は、2組のご相談をお受けしましたが、
その中で住宅ローンの頭金についての注意点をお話ししました。


住宅ローンの借入希望額と並んで頭金の額というのは、
住宅ローンの申込時に必ず銀行から聞かれます。

頭金が多い方が資金計画上ラクで、家計の管理もしっかりしていると
銀行は見るため、ローンの審査に通りやすかったり、
より良い条件の借り入れができることもあります。

例えば頭金が予算の2割あれば、
金利や保証料を下げてくれる銀行もあります。


ただ、まずは住宅ローンの審査を通してから、
家づくりの話を進めるというケースも少なくありません。

建売住宅や中古住宅といった完成物件であれば、
物件が変わりさえしなければ予算総額が大きく変わることはありませんが、
注文住宅であればそういう訳にはいきません。

住宅ローンの審査に通った後に予算が上がってしまい、
上がった分を追加で住宅ローンで手当てしたいなんてことがあっても、
それは再度審査をやり直しになります。

当初の借入額では審査に通っていても、増額したら
返済比率がオーバーして審査に通らなかったということもあります。

ですので、住宅ローンの審査を申し込む場合、借入額に若干色を付けて、
予算がオーバーしても再審査しなくて済むようにするのが一般的です。


では、住宅ローンの審査後、逆に予算を下げることが出来た場合はどうなるか?

基本的に、審査に通っている金額を上限として借入は可能なので、
実際に借入する額が審査時の希望額より下がっても何の問題もありません。

ただ、予算が下がった分、借入額を減らすのではなく
頭金を減らすとなると、話が違ってくるので注意が必要です。


住宅ローンの審査の際には、
一定額の頭金があることを条件に審査を通しています。

が、実際には頭金を減らしたらどうか?

「予算が下がって資金計画はラクになるし、
 当初の借入希望額を貸してくれっているだけだろう」

と思うかもしれませんが、そうは問屋が卸しません。

銀行から見たら頭金があるという条件で審査を行い、
時には優遇したのに、その前提が変わるので
「話が違う!」ということになるのです。

もし、このような事を許すと、住宅ローンの申込時に
「頭金があると」ウソの申告を行って通しておき、
実際には頭金を出さずにローンを借りるなんてことが出来てしまいます。

ですので、銀行によっては頭金は
審査時に申告した金額よりも下げられないということがあります。


建築費用が下がったからといって、
「建築費用が浮いた分、手元のおカネで別のものを買っちゃおう!」
なんてしたら、後でえらい目に合うかもしれませんヨ。

ご注意を!




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