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坪単価は結果論 過信は禁物! [家づくりの資金計画]

昨日は2組のご相談がありました。

その中で、住宅会社から提出された見積の坪単価が高くないか?
とのお話しが出ました。


“坪単価”というのは、ひと坪(2畳)あたりの建築費。
【建築費用 ÷ 延床面積】で計算できます。

資金計画を立てる際のおおよその目安になり、
建物のコストを簡単に算出できます。

ただ、坪単価を過信してはいけません。


坪単価は、同じ間取りであっても、
使う設備や仕上げ材によって、金額は変わります。

同じ面積であっても、
建物の形が変われば金額も変わります。


今回のご相談で言えば、
高気密高断熱や自然素材などをご希望されているうえ、
建物の形もコの字型のプランになっています。

これらはすべてコストが上がる要因になりますから、
このご相談者が住宅会社から提示された坪単価は、
一概に高いとは言えないとお伝えしました。


住宅会社によって、標準的な坪単価を提示していることもありますが、
あくまで一定の“一定の条件”で建てた場合の単価に過ぎません。

例えば、延床面積35坪、長方形の総2階建、
設備や仕上げ材は標準品など。

注文住宅でこだわればこだわるほど、
住宅会社の設定から外れていき、
オプション対応が増えて坪単価が上がっていきます。

坪単価はあくまで“結果論”、
建てる建物によって上下するとお考えください。



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こんな方法も なぜか頭金が貯まらない人の家の買い方 [家づくりの資金計画]

昨日は、家計の収支予測(キャッシュフロー表)の
ご提案が二組重なりました。

シミュレーションをご覧いただき、
「なんとなく感じていたことが、
 数値として見れて実態が良く分かった」
とのお言葉をいただきましたが、キャッシュフロー表を作成すると、
いろいろなことが見えてきます。

本日出たお話しだと、
「頭金を貯めてから家を建てる」のと、
「頭金を貯める前に家を建てる」のと、
どちらが良いのか、ということ。

これには、いろいろな考え方があります。


例えば、低金利の内に住宅ローンを組んだ方が、
家賃を払うよりもおトク、という考え方。

逆に、頭金を貯めてからの方が、無理な借り入れをしなくて済み、
しかも金利など良い条件でローンを借りることが出来る、等。


これは人によります。

しっかり貯蓄できる人なら問題ないかもしれませんが、
手元にお金があると使ってしまうような人だと、
思うように頭金が貯まらないかもしれません。

そんな時は、あえて住宅ローンを借りて家を建ててしまう、
という方法もあります。

住宅ローンという形で、強制的に“天引き”してしまうようなもの。

無理な借り入れはいけませんが、収入は高いのに
なぜかおカネが貯まらないという人は、こんな方法もありますヨ。



タグ:住宅ローン
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家づくりのコストダウン法 [家づくりの資金計画]

家づくりを進めているとよく聞くのが、「予算オーバー」。

「○○坪以上の広さが欲しい」「あのキッチンを入れたい」など
夢が膨らみ、どうしても予算に納まらないこともあります。

そんな時は、住宅会社に対して「値引きしろ!」と言いたくなりますが、
ムリな値引きは信頼関係を損ねるばかりか、施工に影響がでることも。

そこで、ムリな値引きをせずに
家づくりのコストを抑える方法をご紹介します。


1)プランニング

原則は、出来るだけ“シンプル”に。

たとえば建物の形状から凹凸を無くしシンプルな長方形や正方形にすることで、
壁の材料費や施工の手間賃を抑えることができます。

また、室内も出来るだけ部屋を区画せずシンプルなワンルーム空間にすることで、
壁や建具の費用が浮きます。ほかにもキッチン・トイレ・バスなどの
水回りを1箇所に集約させ、配管などの工事費用を抑える方法もあります。


2)建材・設備機器の選び方

“シンプル”という点では、使用する建材や工種を絞ることが挙げられます。
例えば、壁の仕上材を塗装・左官材・クロスと部屋ごとに変えるのではなく、
1種類に絞ることで材料費や手間賃を抑えることができます。

また、製品のメーカー指定をやめ“同等品可”とすることで、
各住宅会社の得意とする仕入れルートを活かし、
同じグレードの他社製品をより安価に仕入れることができるようになります。

さらに、インターネット等を使って施主自ら安価な製品を
購入・現物支給することで、コストを抑える方法もあります。


3)施工(発注)方法

住宅会社を選ぶ際には“シンプル”とは逆に、
ぜひ複数社(3社程度)で比較検討してください。
競争原理でコストが下がるとともに、金額の相場が分かり、
見積内容の適正な判断が出来るようになります。

また、建物本体工事とは分離可能な工事、
例えば解体やエアコン・空調・照明・外構工事などは、
住宅会社を通さず専門工事会社に直接発注することで、
管理費用やマージンを浮かすことができます。

さらに、施工を全てプロに任せるのではなく、
例えば庭の植栽やデッキ、壁のペンキ塗りなど、
できる範囲の工事を施主自ら施工することでコストを下げることもできます。


以上ご覧いただいたように様々なコストダウン方法がありますが、
中には施主に負担がかかったり、住宅会社が対応できないものもあります。

例えば、専門工事会社に直接発注すると、
建物本体工事との工程調整が必要になったり、
施工責任が曖昧になることがあります。

検討の際には住宅会社とよく相談し、
デメリットも理解した上で採用してください。



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意外とかかる、家づくりの付帯工事・諸費用 [家づくりの資金計画]

家づくり、特に注文住宅というのは、
建物が建ってそれで終わりではありません。

そこで暮らせるようになるためには、
さまざまな工事や費用がかかります。


例えば、水道。

道路からの引込がされていない場合、
そのための工事が必要ですが、
それは建物の本体工事には含まれていません。

なぜかというと、水道の引込は
敷地によって必要なケースと必要でないケースがあるため、
建物本体とは分けて考えるからです。

このように建物本体に含まない工事のことを
付帯工事(別途工事)と呼びます。

例えば、解体工事、地盤改良工事、造成工事などは、
時には数十万から数百万円かかることもあるので要注意です。


また、本体工事に含むものの、
規格商品で標準仕様に含まない工事を
オプション工事と呼ぶことがあります。

例えば、太陽光発電や造作家具などが挙げられます。


さらに、建物本体や付帯工事・オプション工事以外に、
各種手続きなどにかかる費用があります。

これらは“諸費用”と呼ばれ、工事の費用ではないため、
当然工事費用として見積には入ってきません。

これらの手続きは、確認申請に始まり、
住宅ローンや登記、火災保険、さらには引越し費用など、
意外とバカになりません。


そこで、後から予算オーバーにならないように、
付帯工事や諸費用など全て含んだ資金計画を住宅会社に作成してもらい、
工事請負契約の締結前に確認するようにしましょう。


ご参考に、付帯工事や諸費用に
どのような項目があるのかご紹介します。

予算を検討する段階で、これらがいくらになるかを想定しておき、
契約前に再度確認することで、契約後の増額を抑えることができます。

【付帯工事】
・解体工事
・地盤調査
・地盤改良工事
・造成工事、盛土
・歩道乗入れ
・外構工事
・上下水道・ガスの引き込み
・浄化槽
・設計料 など

【オプション工事】
・空調工事
・照明工事
・カーテン
・家具工事
・太陽光発電設置
・床暖房
・オール電化 など

【諸費用】
・不動産仲介手数料
・登記費用
・上下水道市納金
・アンテナ工事
・地鎮際・上棟式、近隣挨拶
・ローン関係費用
・火災保険・地震保険
・引越・仮住まい など


建物本体の費用は、あくまで建物を建てるための費用。
その建物でちゃんと暮らせるようにするためには、
付帯工事や諸費用がかかるということをお忘れなく!

目安として、予算の2割から3割を付帯工事・諸費用と想定して、
資金計画をお考えください。


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家づくりの総資金はいくらかかる? [家づくりの資金計画]

家づくりはいくらかかるのでしょうか?

「建物の工事費用」があれば充分とお考えの方もいるかもしれません。
でも、それだけでは建物は完成しても、家に住むことは出来ません。

工事については「別途工事費用」が必要ですし、さらに「諸費用」も必要。
住宅会社の中には、意図的に建物本体工事の費用しか言わず、
あとから別途工事費用や諸費用を請求したりすることもありますが、
それでは資金計画や返済計画が狂ってしまいます。

そんなことにならないように、以下、
家づくりにかかる費用を順番に見ていきましょう。


まずは建物の工事費用、いわゆる「本体工事費」です。
これは、読んで字のごとく建物本体をつくる工事の費用で、
仮設、基礎、柱、屋根、外壁、サッシ、断熱、床、壁、天井、コンセント、
電気配線、浴室、洗面、キッチン、トイレ等設備工事が挙げられます。

次の「別途工事費」とは、建物本体以外の工事の費用で、解体工事、
地盤工事、屋外給排水・電気工事、外構・造園といった工事が挙げられます。

最後の「諸費用」は工事以外の費用で、印紙代、確認申請費用、登記費用、
各種税金(消費税や取得)、仮住まい・引越し、地鎮祭・上棟などの祭事、
ローン諸費用、火災・地震保険といった費用が挙げられます。


家づくりの費用を考える際には上記3つを合わせて考える必要があります。

おおよその目安としては、総額に占める割合として本体工事費が70%
別途工事費が10~15%諸費用が10~15%
つまり総額の20%~30%が本体工事以外の費用になります。

ただし、住宅というのは敷地条件や面積、形状、仕様、
設備等によっていくらでも費用は増減し、
同じことは、別途工事や諸費用にも当てはまります。

上記はあくまでも目安にしていただき、住宅会社に詳細な見積を
提出してもらい、総額を確認するようにして下さい。



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